Immobilien Info-Thread ab 08.2006

[Azul Real]

Trendwende am Markt für US-Häuser
Aus der Immobilienblase in Amerika entweicht die Luft

Ein gutes halbes Jahr ist es her, da herrschte unter amerikanischen Hausbesitzern noch Goldgräberstimmung. Tausende Familien überall im Land verkauften ihre Eigenheime, um von steigenden Preisen zu profitieren. Kleinanleger organisierten sich in Spekulanten-Clubs und prahlten in Internetforen mit ihren Erfolgsgeschichten: "Ich habe eine Wohnung für 100 000 Dollar gekauft und nur drei Wochen später für 150 000 Dollar weiterverkauft", schrieb ein Rich Lohman aus Michigan auf der Seite www.reiclubs.com. Die Buchläden standen voll mit Titeln wie "Warum Immobilien noch zehn Jahre im Preis steigen werden".

Nun sind die Bücher aus den Regalen verschwunden. Es scheint, als sei eingetreten, wovor Ökonomen schon länger warnen: Aus dem US-Immobilienmarkt entweicht die Luft, die Preise fallen. Betroffen sind vor allem Eigenheime, deren Quadratmeterpreis in den vergangenen fünf Jahren im Durchschnitt um 50 Prozent geklettert war. Nun sind Häuser wieder günstiger zu haben. Auch die Zahl der Baubeginne sinkt. Weniger Investoren rechnen also mit Preisanstiegen.


Und auch der Handel mit bereits fertigen Häusern verlangsamt sich spürbar. Laut einer Mitte der Woche veröffentlichten Statistik des US-Bundesverbandes der Immobilienhändler sind im zweiten Quartal 2006 nur 6,7 Mio. Eigenheime verkauft worden. Das waren sieben Prozent weniger als im Vorjahresquartal und somit ein historisches Tief. "Das ist verrückt", kommentiert Immobilienmaklerin Phyllis Haber, die an den Stränden der New Yorker Halbinsel Long Island Häuser verkauft, "es ist, als hätte jemand einen Zauberstab geschwungen und plötzlich den gesamten Markt zum Erliegen gebracht."

Die Region um New York steht noch vergleichsweise gut da. Hier ging die Zahl der Hausverkäufe nur um 4,8 Prozent zurück, in Kalifornien waren es 27 Prozent. Die Investmentbank Goldman Sachs warnte vor einem "sich abkühlenden Immobilienmarkt, der das US-Wachstum gefährdet". Kei Matuda, Chefvolkswirt der Union Bank of California, sagte, die US-Immobilienbranche sei ihrem eigenen Erfolg zum Opfer gefallen: "Zuletzt gab es phänomenal hohe Preise."

Grund für das Auf und Ab sind die hohen Kreditanteile, mit denen Amerikaner Häuser kaufen. 90 Prozent Fremdkapital sind normal. In den vergangenen 18 Monaten sind jedoch mit dem gestiegenen Zinsniveau auch die Zinsen für Kredite mit 30-jähriger Laufzeit von fünf auf 6,5 Prozent gestiegen, sodass sich viele Interessenten die Häuser nicht mehr leisten können.

Die deutschen Anleger bekommen vom kalten Luftzug aus den USA allerdings wenig zu spüren. Denn die gängigste Anlageform für Privatanleger, offene Immobilienfonds, enthalten in der Regel keine Investitionen in US-Eigenheime. "Die deutschen Fonds sind meist in Gewerbeimmobilien investiert", sagt Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi). Ohnehin seien die Fonds stärker diversifiziert als noch vor zehn Jahren - somit fielen Marktschwankungen in den USA nicht sehr stark ins Gewicht.

In Zukunft könnten sich solche Schwankungen allerdings stärker auf deutsche Anleger auswirken. Und zwar dann, wenn nächstes Jahr Real Estate Investment Trusts (Reits) nach US-Vorbild eingeführt werden. "Im Gegensatz zu Fonds orientieren sich die Preise der Reits nicht nur am Wert der enthaltenen Immobilien, sondern spiegeln wie Aktien auch die Erwartungen über die Entwicklung der kommenden Monate wider", sagt Beyerle.

Artikel erschienen am 20. August 2006

[Azul Real]

Solide Immobilienaktien gehören ins Depot

Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt für Bürogebäude und Wohnungen hat in den vergangenen Jahren auch den Dividendenpapieren aus der Branche zu einem starken Anstieg verholfen.

Der Aufschwung lockt weitere Aspiranten an die Börse und dürfte zusätzliches Kapital anziehen.


Gute Ideen erfordern manchmal ausgefallene Wege. Zum Beispiel nach unten, tief unter die Erdoberfläche. Dort, in oder besser unter Ostfriesland, liegen die Kavernen genannten Erdhöhlen, deren Volumen der Immobilienspezialist IVG an Öl- und Gaskonzerne vermietet. Diese wiederum nutzen die ungewöhnlichen Lagermöglichkeiten, um auftretende Versorgungsspitzen abzufedern.

Es bedarf längst nicht mehr solch spektakulärer Geschäftsfelder, um auch Anleger für die lange Zeit als Langweiler verschrienen Immobilienaktien zu begeistern. Seit dem Börsentief im Frühjahr 2003 zählen die Anteilsscheine vieler deutscher Unternehmen, die sich mit Grund und Boden beschäftigen, zu den Gewinnern am Aktienmarkt.

Da nimmt sich die Entwicklung der bedeutendsten deutschen Immobilienaktie IVG fast noch bescheiden aus: Das Papier hat sich seither vervierfacht, dabei sogar die Börsenturbulenzen aus dem Frühsommer gut wieder weggesteckt.

Noch weit besser lief es für Aktionäre von Vivacon oder Colonia Real Estate. Die beiden Kölner Unternehmen konnten ihren Wert zwischenzeitlich jeweils rund vervierzigfachen :roll: , litten allerdings nach dem rasanten jahrelangen Anstieg auch stärker unter der jüngsten Abkühlung am Aktienmarkt.

"Immobilienaktien sind zurzeit ein heißes Thema", sagt Helmut Knepel, Direktor des Researchhauses Feri Finance. "Auf dem aktuellen Bewertungsniveau sind vielfach sehr hohe Erwartungen in den Kursen eingepreist", warnt er allerdings auch. Hauptgrund dafür ist vor allem die Fantasie, die sich offenbar aus Sicht vieler Anleger aus der Diskussion um die Einführung steuerbegünstigter Immobiliengesellschaften (Reits) am deutschen Markt speist

Auch fundamentale Erkenntnisse beförderten den Aufschwung in der Betongold-Branche. "Die Nachfrage ausländischer Investoren nach deutschem Büroraum wie auch nach größeren Wohnungspaketen ist ungebrochen", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei der Immobilien-Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis.

Schon seit Jahren kaufen sich Private-Equity-Firmen wie Carlyle, Cerberus, Fortress oder die Deutsche Annington auf dem deutschen Markt ein. Der wegen des hohen Fremdkapitalanteils bei der Finanzierung eher negative Einfluss steigender Zinsen wirke zwar dämpfend, so Klein. "Im langfristigen Vergleich ist das Zinsniveau aber weiter niedrig, die Rechnung der Investoren geht immer noch auf."

Ein Übriges tut die anziehende Konjunktur. "Die Leerstände bei Gewerbeimmobilien scheinen einen Boden gefunden zu haben, in Top-Lagen ziehen die Mieten sogar schon wieder an", sagt Kai-Malte Klose, Immobilien-Analyst bei Sal. Oppenheim. Die Renditen in guten deutschen Lagen überträfen mit bis zu 5,5 Prozent den europäischen Durchschnitt und zögen damit weiteres internationales Kapital an.

Der Aufschwung hat auch bei Börsengängen zu einer Sonderkonjunktur geführt. "Neben Solar- und Nanotechnologieaktien ließen sich im bisherigen Jahresverlauf vor allem Unternehmen aus der Immobilienbranche gut an der deutschen Börse platzieren", sagt Florian Weber, Vorstand der auf Neuemissionen spezialisierten DKM-Wertpapierhandelsbank. So notiert etwa Patrizia Immobilien als einer der wenigen Börsenneulinge des laufenden Jahres noch oberhalb des Ausgabepreises.

Das ermutigt auch andere Unternehmen zum Gang auf das Parkett. Möglicherweise schon im kommenden Monat wird die Corpus Immobiliengruppe (die sind richtig fett :wink: ) einen IPO (Initial Public Offering) wagen, einen Monat später will Finanzinvestor Fortress die Immobiliengruppe Gagfah am Markt platzieren. "Gagfah könnte einer der größten Börsengänge der vergangenen Jahre in Deutschland werden", sagt Ireneus Stanislawek, Immobilien-Analyst bei HSBC Trinkaus & Burkhardt.

Das kann der Branche nur gut tun. Bisher bringen die gelisteten Aktien des Sektors eine Marktkapitalisierung von unter zwölf Milliarden Euro auf die Waage, wovon die IVG allein knapp ein Viertel ausmacht. Zum Vergleich: Die größte britische Immobilienaktie Land Securities hat einen Börsenwert von umgerechnet 13,6 Milliarden Euro.

Die meisten Experten erwarten, dass die mögliche Einführung von Reits in Deutschland zusätzliches Anlagevolumen in den Markt der Immobilien-Investments pumpen wird. "Schätzungen gehen bis zu einer Größenordnung von 120 Milliarden Euro", sagt Analyst Knepel. Vor allem internationale Pensionsfonds und andere Investoren wenden sich auf der Suche nach renditeträchtigen Anlagen vermehrt dem global gesehen vermeintlich günstigen deutschen Markt für Wohnungen und Bürogebäude zu.

Die angesagten Immobilienaktien könnten auch weiterhin von für sie günstigen Umständen profitieren. Nachdem die Schwankungsbreiten an den Aktienmärkten seit dem Frühjahr aufgrund wachsender Unsicherheit deutlich angezogen haben, sehen Investoren zumindest die konservativen Aktien der Branche wie IVG oder Deutsche Euroshop als sichere Häfen für ihr Kapital. So hat die IVG-Aktie ihre im Zuge der Marktkonsolidierung erlittenen Verluste bereits wieder aufgeholt und notiert nahe ihrem Allzeithoch - der Dax hingegen hat noch gute fünf Prozent auf seinen Jahreshöchststand aus dem Mai wettzumachen.

Ein weiteres Argument für die Immobilien-Werte sind die oftmals attraktiven Dividenden, die auf Grund langfristig abgeschlossener Mietverträge mit überdurchschnittlicher Sicherheit prognostiziert werden können. So schüttete die Deutsche Euroshop, die sich auf Investments in Einkaufszentren spezialisiert hat, im Juni zwei Euro je Aktie an ihre Anteilseigner aus. Das kann für Aktionäre ein kleiner Trost sein, falls die Kursentwicklung mal nicht mehr so erfreulich verläuft wie zwischen März 2003 und dem Mai dieses Jahres.

Artikel erschienen am 20. August 2006




Drei konservative Immobilienaktien im Analystencheck

IVG

-Die IVG, einzige deutsche Immobilienaktie mit internationalem Format, ist im M-Dax gelistet. Auf eine Einführung von Reits ist das Unternehmen vorbereitet: Die Tochter Stodiek ist fit für eine Umwandlung in das neue Instrument. Mehr als "halten" billigt Roland Könen vom Bankhaus Lampe der Aktie, die nahe dem Allzeithoch notiert, zwar nicht zu. Dennoch hält er die IVG für das Standardinvestment des Sektors.

Deutsche Euroshop

-Die Deutsche Euroshop wird an der Börse etwa mit einer Milliarde Euro bewertet und ist wie IVG im M-Dax notiert. Die Euroshop investiert ausschließlich in Shoppingcenter in Toplagen. Vom anspringenden Konsum in Deutschland könnte die Euroshop besonders profitieren. Die Aktie ist auch für Dividendenliebhaber einen Blick wert. Ireneus Stanislawek von HSBC Trinkaus & Burkhardt bewertet die Aktie "neutral".

Deutsche Wohnen

-Die Deutsche Wohnen wurde aus der Deutsche-Bank-Gruppe ausgegliedert. Die Immobiliengesellschaft verwaltet einen Wohnungseigenbestand von rund 21 000 Einheiten, der kontinuierlich ausgebaut werden soll. In einer Ersteinschätzung bewertet Merrill Lynch die Aktie mit "neutral". Negativ beurteilen die Analysten die zu erwartende Konkurrenz durch angekündigte Börsengänge im Immobiliensektor.

Artikel erschienen am 20. August 2006

[Azul Real]

Dienstag, 22. August 2006

Wert in zehn Jahren verdoppelt

Bauland wird immer teurer
Bauherren müssen für Bauland immer tiefer in die Tasche greifen: Im Bundesschnitt kostete jeder Quadratmeter Land im Jahr 2005 rund 115 Euro. Seit Mitte der 1990er-Jahre haben sich die Baulandpreise in Westdeutschland annähernd verdoppelt.

In den neuen Bundesländern seien sie hingegen nur um knapp ein Viertel gestiegen. Dies berichtet das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (IfS). Allein zwischen 2002 und 2005 stiegen die Preise im Bundesschnitt um 43,8 Prozent von rund 80 auf etwa 115 Euro pro Quadratmeter.

Im westdeutschen Durchschnitt waren rund 135 Euro pro Quadratmeter zu entrichten - ein Plus von 46,7 Prozent im Vergleich zum Jahr 2002, als noch etwa 92 Euro zu zahlen waren. In Ostdeutschland kostete Bauland 2002 rund 50 und 2005 etwa 51 Euro pro Quadratmeter. Allerdings gab es im Osten der Republik eine Preisdelle: 2004 betrug der Quadratmeterpreis durchschnittlich nur 45 Euro, so dass es binnen Jahresfrist zu einem deutlichen Anstieg um 13,3 Prozent kam.

Die höchsten Quadratmeterpreise sind nach Angaben des Instituts in Bayern zu zahlen: durchschnittlich 235 Euro pro Quadratmeter musste der bayerische Häuslebauer 2005 berappen, nach 218 Euro im Jahr 2004. An zweiter Stelle rangiert Baden-Württemberg mit 185 Euro (2004: 175 Euro), gefolgt von Bremen mit 138 Euro (2004: 118 Euro). Am preiswertesten seien Baugrundstücke in Thüringen mit durchschnittlich 40 Euro pro Quadratmeter, Sachsen-Anhalt mit 46 Euro pro Quadratmeter und Mecklenburg-Vorpommern mit 53 Euro pro Quadratmeter.

Zwar hätte man angesichts der seit 1995 deutlich rückläufigen Neubautätigkeit sinkende Baulandpreisen erwarten müssen. Doch offensichtlich hätten die Kommunen das Bauland-Angebot künstlich verknappt, mutmaßt das IfS. Denn die Verkaufszahlen von Grundstücken seien seit Jahren rückläufig. Gegenüber 1999 wurden in Westdeutschland fast 40, in den neuen Ländern sogar über 50 Prozent weniger Baugrundstücke verkauft.

Die Preisdifferenz bei Grundstücken in den alten und in den neuen Bundesländern werde nach Ansicht des Instituts noch viele Jahre bestehen bleiben. Grund: Im Osten gebe es deutlich größere Flächenreserven.

[Azul Real]

Dienstag, 22. August 2006, 20:00 Uhr
Arbeitsentwurf des Finanzministeriums sieht strenge Regeln vor

Berlin fordert Börsenpflicht für Reits

Die Bundesregierung will neue steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften nur unter strengen Voraussetzungen in Deutschland zulassen.

Die so genannten Reits (Real Estate Investment Trusts) müssen zwingend börsennotiert sein, und ein Anteilseigner darf höchstens zehn Prozent an einem derartigen Fonds halten. Auch sollen Reits gezwungen werden, mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Anleger auszuschütten.


BERLIN. Dies geht aus einem Arbeitsentwurf für das Reits-Gesetz aus dem Bundesfinanzministerium hervor, der dem Handelsblatt vorliegt. Es handele sich um ein "sehr vorläufiges Papier", das noch nicht in der Leitungsebene abgestimmt sei, sagte der Sprecher von Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD). Die darin skizzierten Grundzüge könnten allerdings schnell zur Basis eines Gesetzentwurfs werden, denn Steinbrück will das Gesetz zum 1.1.2007 in Kraft treten lassen. Das größte Hindernis ist allerdings zur Zeit die SPD-Fraktion: Wenn die Parlamentarier weiter mauerten, werde das Vorhaben scheitern, hieß es im Ministerium.

Die Bundesregierung will es vor allem Konzernen erleichtern, sich von nicht betriebsnotwendigen Immobilien zu trennen. Dieses Immobilienvermögen schätzt das Ministerium auf 80 Mrd. Euro. Das so frei werdende Eigenkapital könnten die Unternehmen dann in ihr Kerngeschäft investieren.

Wenn die Konzerne Immobilien in einen Reit einbringen, müssten sie nach dem Arbeitsentwurf lediglich 20 Prozent "exit tax" zahlen. Der Reit selbst kann dann steuerfrei die Immobilien bewirtschaften. Der Reit-Aktionär müsste seine Ausschüttungen als Dividenden versteuern - "aber ohne Halbeinkünfteverfahren", heißt es in dem Entwurf, also doppelt so hoch wie die Dividenden anderer Aktiengesellschaften, die heute nur zu 50 Prozent versteuert werden müssen.

(na ja - es dauert nicht mehr lange, dann ist das Halbeinkünfteverfahren gleichfalls Geschichte durch die geplante, direkte Abschlagbesteuerung von bis zu 30% auf Spekulationsgewinne :roll: )

Reits nach dem Vorbild der USA gibt es inzwischen in 20 Staaten. Steinbrück fürchtet, dass deutsches Immobilienvermögen verstärkt an Reits etwa in Frankreich veräußert werden würden, wenn Deutschland diese Form der Immobilienfonds nicht einführt.

Auf heftigen Widerspruch in der SPD trifft vor allem Steinbrücks Absicht, Reits auch für Wohnimmobilien zuzulassen. Bei Wohn-Reits soll es möglich sein, dass zum Beispiel eine kommunale Wohnungsgesellschaft mit 25 Prozent an dem Reit beteiligt bleibt, an den sie ihre Immobilien verkauft. Dies wäre laut dem Arbeitspapier für die Mieter sogar besser als der heute vielfach stattfindende Verkauf städtischer Immobilien an Investmentgesellschaften. Der Mieterbund fürchtet hingegen, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland beleben werde - und damit allgemein das Mietniveau steigen werde.

Immobilienwirtsschaft besorgt

In der Immobilienwirtsschaft wiederum wächst die Sorge, dass die komplizierten Regeln den Mittelstand ausgrenzen könnten. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) wendet sich vehement gegen die geplante Börsenpflicht. Außerdem würden es lange Haltefristen für verkaufswillige Konzerne unattraktiv machen, ihre Immobilien in einen Reit einzubringen, kritisiert der BFW.

Fonds mit Tücken

Strenge Vorschriften: Für die Steuerfreiheit müssen Reits nach den Plänen aus dem Finanzministerium Auflagen erfüllen: 75 Prozent ihrer Einkünfte müssen sie aus Immobilien erzielen und mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anlegen. Sie dürfen sich nur bis maximal 60 Prozent des Immobilienvermögens aus Krediten finanzieren.

Streubesitz: Mit strengen Registrierungsvorschriften soll sichergestellt werden, dass ein Aktionär nicht über zehn Prozent der Anteile kommt.

[Azul Real]

Ich gönne mir nächste Woche mal ein paar HochTief-Shares, welche gerade sehr schön konsolidieren. In der Spitze waren diese bereits im Mai knapp bei 60 Euro.

Da jetzt auch unmittelbar die Bauwirtschaft in Deutschland erstmalig eine Belebung erfährt (wohlgemerkt erstmalig seit 1999) ist bei den grossen deutschen Bau AGŽs mittelfristig weiter der eine oder andere Euro drin.

Ferner sind Unternehmen wie Hochtief, Strabag und Bilfinger hervorragend international aufgestellt und sehr gut diversifiziert (HochTief z.B. stark wachsender Dienstleistungsbereich sowie Flughafenbeteiligungen -Hamburg/Athen ).

Ausserdem wissen die Jungs, was es heisst in einer krisengeschüttelten Branche trotzdem erfolgreich zu sein. Ich spreche hier von dem deutschen Baumarkt in Deutschland in den letzten 10 Jahren. Es muss aber gesagt werden, das nur durch das erfolgreiche Auslandsgeschäft die Unternehmen gut dastehen konnten.

Sehr stark im Kommen wird in den nächsten Jahren das sogenannte PPP Business sein (Public Private Partnership). Hierbei übernehmen private Unternehmen in enger Abstimmung mit der öffentlichen Hand die Planung, den Bau und den Betrieb von öffentlichen Einrichtungen und Projekten (z.b. Schulen, Krankenhäuser, Gefängnisse, Autobahnen etc. etc.)

Weiterhin ist das Baugeschäft stark zeitversetzt und wirkt sich bei einer guten Konjunktur verstärkt in den Auftragseingängen temporär verzögert aus. Dies ist jetzt der Fall .....

Sehr interessant auch Bilfinger, welche gerade zum Ausbruchsversuch ansetzen. Vom KGV günstiger als Hochtief aber dies ist m.E. nicht das entscheidende Kriterium.


http://foolstown.com/sm/tnp.gif


Hochtief-Tochter zieht Großauftrag an Land
Die australische Hochtief-Tochter Leighton hat einen Großauftrag für den Ausbau einer Mine in Australien bekommen. Bereits im Frühjahr hatte sich das Unternehmen einen millionenschweren Auftrag auf dem Kontinent gesichert.

Das Volumen des von der Firma Oxiana vergebenen Auftrags belaufe sich auf rund 800 Mio. Australische Dollar (477 Mio. Euro), teilte Leighton am Freitag mit.

Die Leighton-Tochter Thiess werde die Mine im Süden Australiens über einen Zeitraum von sechs Jahren erschließen. In der Grube am Prominent Hill sollen rund 153 Millionen Kubikmeter Abraum und 38 Millionen Tonnen Erz abgebaut werden.

Bereits im Frühjahr dieses Jahres hatte sich Leighton einen Großauftrag im Volumen von umgerechnet 206 Mio. Euro in Australien gesichert.

HochTief aktuell 43,04
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Bilfinger aktuell 42,64
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Strabag aktuell 108,60
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[Azul Real]

mal bei actr geborgt, schöber Artikel ...:wink:



26. August 2006


IMMOBILIENBESITZ

Warum die Deutschen lieber mieten

Anders als etwa in Spanien oder Irland wohnen in Deutschland die meisten Bürger zur Miete. Der Staat sei daran nicht ganz unschuldig, befindet das Deutsche Institut für Altersvorsorge.


Hamburg - Die Stimmung im deutschen Baugewerbe ist gut, zumindest gemessen an den aktuellen Zahlen. Immerhin verbuchte der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie im ersten Halbjahr 8,6 Prozent mehr Aufträge als im vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres. Damit wären die Erlöse der Branche zum ersten Mal seit sieben Jahren gestiegen. Auch die neuen Bundesländer sind von dieser Entwicklung betroffen. Deutschland - einig Immobilienwunderland?

Wohl kaum. Deutschland ist beileibe keine Hochburg der Immobilieneigner. Noch immer liegt die Eigentumsquote bei nur etwas über 40 Prozent. Diese Quote stellt fest, welcher Prozentsatz der Haushalte im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben. Nur in der Schweiz liegt der Vergleichswert noch niedriger.

Der Erwerb von Wohneigentum sei in Deutschland oft zu teuer, stellt das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) dazu fest, das von der Deutschen Bank und der Zürich Gruppe finanziert wird. Während in den USA beispielsweise für ein Haus oder eine Wohnung im Schnitt nur zwei bis drei Nettojahresgehälter aufgebracht werden müssen, ist es in Deutschland mit fünf bis sechs Gehältern fast das Doppelte.

Zudem ist der Eigentumserwerb aus Sicht des DIA oft zu bürokratisch. In Deutschland finanzieren Banken den Kauf von Wohneigentum nur unter strengen Voraussetzungen. Regelmäßig, so die Studie, verlangen sie ein Eigenkapitalanteil von 25 Prozent. In anderen Ländern wird das lässiger gehandhabt. In Irland beispielsweise genügen zehn Prozent des Kaufpreises - und das Gehalt ist eher uninteressant. In Dänemark sind es nur fünf Prozent.

Keine Lust auf Eigentum

Allerdings, so räumt das DIA auch ein, fördere ein attraktiver Mietmarkt nicht gerade die Lust auf die eigene Wohnung. Ein extremes Beispiel ist Berlin, wo nur gut jeder neunte Haushalt in den eigenen vier Wänden lebt: Die Mieten für vergleichbare Wohnungen sind im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutschland einfach zu günstig. Die deutsche Immobilienabstinenz allein an einer Ursache festzumachen, sei also nicht möglich, so die Studie.


So wohnt die Welt
Land Eigentumsquote in Prozent
Spanien 81
Irland 78
USA 69
Großbritannien 69
Österreich 57
Frankreich 56
Niederlande 54
Dänemark 51
Schweden 46
Deutschland 43
Schweiz 35
Quelle: DIA, Stand 2006

Es müsse sich jedenfalls einiges ändern, um mit den Nachbarn gleichzuziehen, fordert Bernd Katzenstein, Sprecher des DIA. Am besten gleich ein "ganzes Maßnahmenbündel". Zum Beispiel, indem die Riester-Förderung auch für das Ansparen von Wohneigentum gälte.

Dabei kommt dem Kölner Institut eine aktuelle Entwicklung ganz gelegen: Denn die jüngeren Menschen haben begriffen, dass sie sich für ihren Ruhestand nicht allein auf die staatliche Rente werden verlassen können, sondern eigenverantwortlich vorsorgen müssen. Sparen also. Dazu sind sie bereit. Und Immobilieneigner können mehr beiseitelegen als Mieter, so die Erhebung: Während die einen bis zum Renteneintritt gut acht Jahreseinkommen ansparen konnten, war es bei den Mietern nicht einmal sieben.

Und das, obwohl der Eigentümer doch jahrelang seine Kredite abzahlen muss. Das Eigentum führe nämlich zu etwas, was die Studie als "Zwangsspareffekt" bezeichnet und das sich nicht nur zum Beispiel auf die Zahlung der Zinsen der Kredite erstreckt, sondern das gesamte Sparverhalten. Und auch das Arbeitsverhalten ändere sich bei Erwerb einer Immobilie - während in Mieterhaushalten oft nur einer oder eine für das Geldverdienen zuständig ist, können Eigentümer oft gar nicht anders, als beide arbeiten zu gehen - eben um die Kredite zu bedienen.

Die Lösung für die jüngere Generation wäre also Wohneigentum. Ein Paradigmenwechsel: Aktuell sind es noch die Älteren, die Wohnungen besitzen - einfach weil Immobilien in den 60er und 70er Jahren in Relation zum Einkommen günstiger waren als heute. Wurden damals in den alten Bundesländern 4,3 Bruttojahreseinkommen für ein Eigenheim gezahlt, sind es heute 6,7.

Ideale Lösung, so das DIA, wäre die Riesterförderung. Damit wäre dem Staat geholfen, der jüngeren Bevölkerung - und der Bauindustrie sowieso. Dass auch die Geldgeber vom DIA daran verdienen würden, sei nur am Rande festgestellt

[Azul Real]

HochTief scheint loszuckeln zu wollen

aktuell 44,77 / TH 44,83

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http://isht.comdirect.de/charts/big.chart?hist=3m&type=candle&asc=lin&dsc=abs&avg1=40&avg2=100&avg3=200&avgtype=simple&ind0=VOLUME&ind1=MOM&&currency=&&lSyms=HOT.ETR&lColors=0x000000&sSym=HOT.ETR&hcmask=

[Azul Real]

Bau-Verein:
Alle reden über die Mutter TAG Tegernsee. Aber der kommende REIT Bau-Verein macht sich...


Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2006 hat der Bau-Verein zu Hamburg das Ergebnis vor Steuern (EBT) auf 4,3 Mio. EUR von -1,9 Mio. EUR im Vergleichszeitraum des Vorjahres gesteigert. Das Konzernergebnis nach Steuern legte von -1,4 Mio. EUR auf 2,4 Mio. EUR zu. Die Umsatzerlöse stiegen von 24,8 Mio. EUR um 4,4% auf 25,9 Mio. EUR. Ein aktives Asset Management und der Ausbau der langfristig im Bestand gehaltenen Renditeliegenschaften führte zu der deutlichen Ergebnisverbesserung.

Nach der erfolgreich abgeschlossenen Kapitalerhöhung in Höhe von 19 Mio. EUR, die im zweiten Quartal 2006 in das Handelsregister eingetragen wurde, stieg die Eigenkapitalquote zum 30. Juni 2006 auf 33,4% gegenüber 22,2% am 30. Juni 2005. Der Free Float der Bau-Verein-Aktien stieg im ersten Halbjahr 2006 auf 30%.

Die Kapitalerhöhung dient der Wachstumsfinanzierung. Vor diesem Hintergrund hat der Bau-Verein im Juni 2006 den Erwerb eines Immobilienpaketes mit einem Volumen von 105 Mio. EUR bekannt gegeben. Dabei handelt es sich um ein gemischt genutztes Wohn- und Gewerbeimmobilienportfolio, dessen Erwerb jedoch im zweiten Quartal 2006 bilanziell noch keine Auswirkungen hatte.

Im ersten Halbjahr 2006 hat das Unternehmen damit die Strategie der Ausrichtung auf die Immobilienbestandshaltung erfolgreich fortgesetzt. In Verbindung mit der deutlich verbesserten Eigenkapitalquote dient dies auch der Vorbereitung auf die Einführung steuerbegünstigter REITs in Deutschland.

Der Bau-Verein zu Hamburg ist optimistisch, die gute Entwicklung des ersten Halbjahres auch im zweiten Halbjahr fortführen zu können. Mit dem vereinbarten Ankauf eines großen Immobilienportfolios und weiteren in Verhandlung befindlichen Portfolien soll der Bestand der Renditeliegenschaften im zweiten Halbjahr weiter ausgebaut werden, um die eingeleitete Wachstumsstrategie fortzusetzen

[Azul Real]

Steinbrück will börsennotierte Immobilienfonds weiter ab 2007 einführen

FRANKFURT (dpa-AFX) – Bundefinanzminister Peer Steinbrück (SPD) geht trotz aller Widerstände und bisherigen Verzögerungen von einer Zulassung von börsennotierten Immobilienfonds (REIT) aus. 'Für den Fall, dass wir den Gesetzgebungsprozess bis Ende des Jahres nicht abschließen können, werden wir die Regelungen rückwirkend zum 1. Januar 2007 einführen', sagte Steinbrück am Donnerstag bei der 'Handelsblatt'-Tagung 'Banken im Umbruch' in Frankfurt./zb/she

Quelle: dpa-AFX

[Azul Real]

Immobilien
Schneller Reichtum
Der spanische Immobilienboom schafft Millionäre in einem Tempo wie in keinem anderen europäischen Land. Nicht immer geht es mit rechten Dingen zu.

Von Ute Müller

Die alten Meister haben es Joaquín Rivero angetan. Der 61-jährige Unternehmer aus Andalusien verfügt über eine der größten privaten Gemäldesammlungen Spaniens, zu der auch Gemälde zwei der berühmtesten spanischen Künstler zählen: Goya und Zurbarán. Allein die dürften leicht einen deutlich dreistelligen Millionenbetrag wert sein. Nun plant er für seine Sammlung ein eigenes Museum in seiner Geburtsstadt Jérez de la Frontera.

Rivero kann es sich leisten. Sein luxuriöses Hobby finanziert der Mäzen mit den vielen Millionen, die ihm der spanische Immobilienboom beschert hat. Seit nunmehr einem Jahrzehnt wird nirgendwo in Europa soviel gebaut wie in Spanien und trotz des steigenden Angebots gewinnen die Immobilien immer noch konstant an Wert.

Allein in den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise fast verdreifacht. Die stetig zweistelligen Jahresrenditen treiben private wie institutionelle Anleger in den Markt. Die Branche ist zu einer Fabrik der Millionäre und der Skandale geworden. Allein in den letzten vier Jahren kamen 44 000 Iberer zu einem siebenstelligen Vermögen, wie die Bank von Spanien unlängst bekannt gab. Die Gesamtzahl der Millionäre ist auf 149 000 gestiegen.

Der saubere Weg
Der überwiegende Teil sind Neureiche aus den Sparten Bau und Immobilien, heißt es bei der Vermögensverwaltungsabteilung einer spanischen Bank. Dank der vielen plötzlich Begüterten gehört Spanien jetzt zu dem Club der zehn Länder der Welt mit der höchsten Millionärsdichte. Und hat ein paar Milliardäre mehr.

Wie Rivero. Den richtigen Riecher hatte er schon immer und eine gehörige Portion Glück dazu. Den Einstieg in die Branche schaffte er über die Immobilienfirma seines Vaters, dann gründete er selbst eine eigene Baufirma und fing an, selbst Häuser zu errichten und zwar äußerst erfolgreich: 25 000 in Spanien, Lateinamerika und den Vereinigten Staaten entstanden bis 1997. Dann erwarb er für einen Schleuderpreis die angeschlagene Immobilienfirma Bami. Rivero sanierte das börsennotierte Unternehmen in Rekordzeit.

Schon fünf Jahre später konnte er sich für 540 Mio. Euro die Kontrollmehrheit an dem spanischen Immobilienriesen Metrovacesa sichern. Rivero setzte sich selbst gleich auf den Chefsessel.

Unter seiner Leitung wuchs die Firma kräftig, der Expansionskurs gipfelte 2005 in der Übernahme des französischen Immobileinkonzerns Gecina für 5,5 Mrd. Euro. Metrovacesa ist heute spanischer Branchenprimus und mit einem Marktwert von rund 7,3 Mrd. Euro einer der größten Immobilienkonzerne Europas.

Der umstrittene Weg
Erst vor ein paar Jahren war es Rivero gelungen, ein feindliches Übernahmeangebot aus Italien mit Hilfe eines weißen Ritters zu verhindern. Bei der Abwehrschlacht eilte Rivero damals ein Freund zu Hilfe: Luis Manuel Portillo Muñoz (44), heute Präsident des spanischen Immobilienkonzerns Inmocaral. Portillo ist ein weiteres Paradebeispiel für den spanischen Selfmademan. Als er 18 Jahre alt war, fing er als Maurergehilfe in der kleinen Baufirma seines Vaters an. Heute ist der gebürtige Sevillaner einer der reichsten Männer Spaniens.

Soeben hat sein Unternehmen eine Übernahmeofferte im Wert von 3,7 Mrd. Euro für den zehnmal größeren katalanischen Konkurrenten Colonial vorgelegt.

Für Portillo ist auch das wohl kein Problem, bei den Kreditinstituten genießt er einen ausgezeichneten Ruf. Sein Vermögen wird auf knapp eine Milliarde Euro beziffert. Darunter sind nennenswerte Beteiligungen an den Großbanken Santander und BBVA, dem Versorger Endesa, und mehreren Dutzend anderer Unternehmen.

Kontakte
Sein kometenhafter Aufstieg begann Ende der achtziger Jahre. Das Unternehmen des Vaters hatte sich damals bereits einen Namen mit dem Bau von Sozialwohnungen in mehreren Städten Andalusiens gemacht, doch Luis witterte das große Geschäft mit der anstehenden Weltausstellung von Sevilla. Die richtigen politischen Kontakte im von den Sozialisten dominierten Andalusien und großzügige Geldgeber ermöglichten es ihm, die wichtigsten Aufträge für die Expo 1992 an Land zu ziehen. Den Gewinn investierte Portillo in Grundstücke, die bald schnell an Wert gewannen und den Grundstein für sein Vermögen bildeten.

Trotz des märchenhaften Erfolges existieren kaum Fotos von ihm. In einem der seltenen Interviews, das der Unternehmer jetzt gegeben hat, beteuert er, er habe sich alles ehrlich erarbeitet, ohne jemals unrechtmäßig an Baugenehmigungen gekommen zu sein.

Genau darin liegt ein großes Geheimnis der wunderbaren Geldvermehrung in Spanien. Allein in den letzten fünf Jahren sind drei Millionen neue Wohnungen auf der Iberischen Halbinsel entstanden, viele davon in Gebieten, die kurz zuvor noch als Agrarland, sogenanntes "terreno rústico" ausgewiesen waren. Wer den richtigen Riecher hatte oder aus den Rathäusern den entsprechenden Tipp erhielt, kaufte das Brachland zu Spottpreisen und konnte dann erleben, wie der Grund und Boden über Nacht zu sündhaft teurem Bauland wurde. Ein Quadratmeter Agrarland kostet in Spanien oft weniger als einen Euro, bei Bauland muss man für die gleiche Fläche 500 Euro und mehr hinlegen.


"Recalificación", Umwandlung in bebaubares Terrain, nennen die Spanier diese alltägliche Praxis. Mit dem schwunghaften Handel mit Grund und Boden wurden allein im letzten Jahr laut offiziellen Schätzungen 22,5 Mrd. Euro umgesetzt.

Der schmutzige Weg
Dass es dabei nicht immer mit rechten Dingen zugeht, zeigte zuletzt deutlich das Beispiel Marbella, wo wegen unlauterer Grundstücksgeschäfte und Korruption mittlerweile die gesamte Rathausmannschaft hinter Gittern sitzt. Nicht nur die Bürgermeisterin, sondern auch die Gemeinderäte hatten über Jahre hinweg regelmäßig Bestechungsgelder von bis für Baulizenzen kassiert.

Der Prominentenbadeort ist beileibe kein Einzelfall. "Marbella ist überall", glauben die Spanier. Die Justiz untersucht derzeit auch dubiose Grundstückskäufe in Toledo, an denen ein Unternehmer und örtliche Gemeinderäte 1,5 Milliarden Euro verdient haben sollen. Insgesamt prüft die spanische Justiz derzeit 102 Korruptionsfälle bei Immobiliendeals.

Wie schnell man mit wertlosem Ackerland zum Milliardär werden kann, hat die iberische Firma Polaris World beweisen, ein weiterer Stern am grenzenlosen spanischen Immobilienhimmel. Die beiden Gründer Pedro Garcia Meroño (39) und Facundo Armero (45) aus Murcia kauften vor Jahren riesige Flächen im Hinterland von Murcia zusammen.

Nach Informationen der Zeitung "El País" waren die Herren dank bester Verbindungen ins Rathaus im voraus darüber informiert, aus welchen Grundstücken später Bauland würde. Bewiesen ist dies jedoch nicht. Inzwischen haben die Polaris-Gründer 40 Mio. Quadratmeter Fläche in attraktiver Küstennähe. 35 000 luxuriöse Ferienwohnungen und Golfplätze sollen darauf in den nächsten Jahren entstehen, die zuständigen Gemeinden haben die Pläne bereits abgesegnet. Vertrieben werden diese über 57 Verkaufsbüros in Europa und Asien.

Auch die Gründer von Polaris World gehören zu den neuen Millionären. Ohne abgeschlossene Berufsausbildung arbeitete Meroño einst als Vertreter für Badewannen- und Duschzubehör in Barcelona, danach gründete er eine eigen Elektronik-Firma, die er später veräußerte. Nach dem Verkauf der Firma gönnte er sich eine Auszeit in Miami, bevor er in seinen Heimatort Torrepacheco (Murcia) zurückkehrte und mit dem Bauunternehmer Facundo Armero vermeintlich wertlose Äcker anhäufte.

Die Blase
Der Immobilienboom in Spanien hat mittlerweile Gemeinsamkeiten mit der Internethausse auf den internationalen Aktienmärkten Ende der neunziger Jahre. Wie damals steigt die Zahl der Millionäre schnell und alle paar Wochen wagt ein anderes Immobilienunternehmen den Sprung an die Börse.

Einer der letzten Neuzugänge, die valencianische Immobilien- und Grundstücksfirma Astroc konnte seit dem Börsengang Ende Mai ihren Aktienkurs verdreifachen und Astroc-Präsident Enrique Bañuelos, der noch 70 Prozent an seiner Firma hält, ist durch den Sprung aufs Parkett gleich zum Milliardär geworden und hat seinen Wohnsitz nach New York verlegt Mittlerweile wird sein Unternehmen auf 2,2 Mrd. Euro taxiert.

Das Beispiel mit dem schnellen Reichtum macht Schule. Immer mehr Spanier geben auf der Jagd nach dem großen Geld ihren normalen Job auf, um sich dem Geschäft mit Immobilien zu widmen. Doch sie müssen sich vorsehen.


Viele Experten bis hin zur Bank von Spanien glauben, dass es bald zu einer Korrektur am spanischen Immobilienmarkt kommen wird. Manche fürchten gar einen Crash wie seinerzeit beim Platzen der New-Economy-Blase.

Erste Anzeichen für eine gewisse Abkühlung gibt es zumindest in den Großstädten des Landes, wo die Immobilienpreise in diesem Jahr nur noch um rund drei Prozent stiegen. Auch an den Südküsten zeigen die Wasserknappheit und die hohe Saturierung wie etwa in Valencia und Andalusien die Grenzen des Wachstums auf. Die Nachfrage ausländischer Investoren hat in diesem Jahr um 15 Prozent nachgelassen.

Skipiste am Mittelmeerstrand
Auch wenn die Bauprojekte immer waghalsigere Züge annehmen und immer weniger an unberührter Küste bleibt, stört das in Spanien offenbar noch niemanden, solange es Erfolgsgeschichten wie die Jesús Ger gibt.

Er ist Begründer von Marina dŽOr, der größten Ferien- und Freizeitsiedlung Europas an der Mittelmeerküste nördlich von Valencia. Ger, der im letzten Jahr 410 Mio. Euro umsetzte, herrscht über eine eigene Stadt mit 10 000 Appartements und vier Hotels, in fast jedem Einkaufszentrum in Spanien gibt es eigene Marina d'Or-Büros, die großzügig Hochglanzbroschüren verteilen. Alljährlich verkauft Ger bis zu 1500 Appartements und verbucht eine halbe Million Übernachtungen.

Nun plant Ger in der Nachbarschaft die neue Ferienstadt Marina D'Or Golf.

Auf 18 Mio. Quadratmeter sollen 40 000 Ferienappartements entstehen, rund sechs Mrd. Euro soll das europäische Freizeitparadies kosten, das über ein Hotel mit eigenen Korallen und Aquarium für 12 000 Fischarten und - Noblesse oblige - einen eigenen Flughafen verfügen wird. Und über die längste künstliche Skipiste der Welt, überdacht und fast direkt am Mittelmeerstrand. Ger hat jetzt allerdings erst mal den Börsengang des Unternehmens verschoben. Im nächsten Jahr sollen Risikokapitalgesellschaften das Geld für das Projekt liefern.

Artikel erschienen am Do, 24. August 2006

[Azul Real]

Samstag, 2. September 2006, 10:00 Uhr
Banken erhöhen Risikobereitschaft

Investoren suchen weiter Wohnungen
Die erwarteten Zinssteigerungen sind zu moderat, um den Hunger ausländischer Investoren auf deutsche Mietwohnungen merklich dämpfen zu können. Mit kleinen Strategieanpassungen beugen sie Renditeeinbußen vor.

HB DÜSSELDORF. Deutschland sei noch immer ein Markt der Gelegenheiten und für Mietrenditen von acht Prozent gut, meinen die Experten der niederländischen Bank Kempen & Co. und ihre Kollegen von Dresdner Kleinwort in einer gemeinsamen Studie. Die übliche hohe Fremdkapitalquote treibt die Eigenkapitalrendite der Wohnungsinvestoren oft auf ein Mehrfaches der Mietrendite.

„Mit steigenden Zinsen wird der Appetit der Finanzinvestoren abnehmen“, sagt Hubert Beckmann, Vorstandsvorsitzender der Westdeutschen Immobilienbank. Aber der Punkt, an denen ihnen der Appetit vergeht, werde nicht so schnell erreicht. „Das Zinsniveau ist noch unkritisch“, bestätigt Diego Fernández Reumann, Geschäftsführer der Sireo Real Estate GmbH, einer der großen deutschen Immobilienmanager.

Nach wie vor schwimmen die Finanzinvestoren im Geld. Als Folge beobachtet Fernández Reumann, dass der Bieterwettbewerb um große Portfolios größer ist als um kleine. Um die ursprünglich anvisierte Rendite zu halten, werde versucht, mit noch weniger Eigenkapital als bisher auszukommen. Seien zehn Prozent vorgesehen gewesen, tendierten die Gesellschaften zu sieben bis acht Prozent. Ihnen komme der Wettbewerb der Banken entgegen, sagt Fernández Reumann. Die Institute würden risikofreudiger und machten Zugeständnisse bei den Margen. So würden Banken heute den Kauf von Wohnungsportfolios zu etwa 100 Basispunkten statt früher 150 Basispunkten über Libor (Zinssatz unter Banken) finanzieren, berichtet der Sireo-Chef. Banker Beckmann bestätigt die höhere Risikobereitschaft, verweist aber auf die vielfach praktizierte risikomindernde Verbriefung der Kredite.

Offenbar rechnen inzwischen auch einige Investoren ihre Renditen schön.

In manchen Geschäftsplänen werde das Mieterhöhungspotenzial optimistischer angesetzt, oder es würden geringere Beträge für die laufende Instandhaltung vorgesehen, berichtet Georg Erdmann, Leiter Finanzen bei der Patrizia AG, einem großen Wohnungsprivatisierer, der auch Finanzinvestoren berät.

[Azul Real]

Börse im Bau-Fieber

Von Arne Gottschalck

Die Börsengänge von Immobiliengesellschaften häufen sich. Für Anleger kein uninteressantes Investment - sie können auf Kursgewinne spekulieren, wenn die Bundesregierung zum 1. Januar 2007 die sogenannten Reits zulässt.


Hamburg - Norbert Hermann scheint ein Händchen für gutes Timing zu haben. Der Vorstandsvorsitzende bringt seine Firma GWB im Herbst 2006 an die Börse. Die GWB ist ein Unternehmen, das sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert hat. Mit dieser Börsenstory will es irgendwann zwischen September und Oktober 40 Millionen Euro für seine Aktien einnehmen. Die Chancen stehen gut, dass dies gelingt.

Denn Börsengänge für Immobiliengesellschaften sind momentan modern. Vor wenigen Tagen verkündete die CWI, Aktien ausgeben zu wollen. Auch die Berliner Gehag und die AVG Immobilien aus Buxtehude haben über einen Börsengang nachgedacht beziehungsweise ihn schon angekündigt. Corpus und Gagfah streben gleichfalls Richtung Börse - alles Immobilienaktiengesellschaften. Das plötzliche Interesse der deutschen Gesellschaften an der Börse kommt nicht von ungefähr.

Denn ab 2007 soll es auch in Deutschlands so genannte Reits geben - Aktiengesellschaften, die steuerlich gefördert werden, solange sie ein Großteil des Gewinns an ihre Anleger ausschütten. Reit ist ein Akronym für Real Estate Investment Trust. Viele Unternehmen versuchen bereits jetzt an die Börse zu gehen - um dann flink zum Reit umzufirmieren.

"Die Gesellschaften können dann voll vom Effekt der Einführung der Reits profitieren", sagt Dieter Thomaschowski von der Agentur Investment Research in Change. Jene Immobilienunternehmen haben dann nämlich bereits mit Einführung der neuen Gesellschaftsform die von Investoren gemeinhin geforderte Geschäftserfahrung. Zugeben will es Hermann für seine GWB indes nicht: "Kurzfristig ist das kein Thema für uns, mittel- bis langfristig ist aber natürlich noch vieles offen."

Die Nachfrage ist da

Auch so ist das Interesse der Anleger schon groß: Die Gesellschaften zahlen regelmäßig vergleichsweise hohe Dividenden. Und das schätzen besonders institutionelle Anleger, die gesetzlichen Auflagen im Bezug auf ihre Mindestrendite genügen müssen. GWB spricht darum aktuell "mit verschiedenen Investoren", so Hermann. Zum Beispiel mit englischen Gesellschaften, die sich bereits in Deutschland mit Einkaufszentren eingedeckt hätten, die Verwaltung der Immobilien aber gerne auf Gesellschaften wie GWB auslagern würden.

Denn gerade unter ausländischen Investoren stehen deutsche Immobilien hoch im Kurs. Billig seinen die Liegenschaften hierzulande, so klingt es von den Angelsachsen. Zumindest, wenn man sie mit den Preisen in Spanien oder Irland vergleicht. Dort sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren explodiert. Dementsprechend viel zahlen Anleger dort. Das Zwanzigfache der Jahresmiete wird zum Beispiel beim Kauf von Gewerbeimmobilien in England fällig. In Deutschland liegt der Faktor bei 13.

Die GWB zumindest will die Erlöse aus seinem Börsengang vor allem für den Ausbau des eigenen Portfolios nutzen, aber auch die Verwaltungstätigkeit soll verstärkt werden. "Grundsätzlich ist das Marktumfeld für IPOs noch immer attraktiv - oder plakativer ausgedrückt: besser heute denn übermorgen", erklärt Thomas Beyerle, Researchleiter bei der Degi. Das Timing scheint also tatsächlich zu stimmen.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,434188,00.html

[Azul Real]

Der Herbst bringt viele neue Aktien

Das Geschäft mit Neuemissionen lebt wieder auf. Vor allem Unternehmen, die in Immobilien sowie erneuerbare Energien investieren, wollen an der Börse Kapital aufnehmen. Bei gleichbleibendem Umfeld sind 15 Börsengänge bis Jahresende möglich, glauben Experten.


Auf dem Parkett geht wieder etwas. Pünktlich zum Ende der Sommerpause kommt das Geschäft mit Neuemissionen in Schwung. Mit der CWI Real Estate eröffnet Mitte September zunächst ein kleineres Immobilienunternehmen die zweite Saisonhälfte am Markt für Börsengänge. Experten erwarten aber auch im streng regulierten Prime Standard der Deutschen Börse bis Jahresende noch zehn bis 15 weitere IPOs (Initial Public Offering). Damit könnten 2006 erstmals wieder mehr Unternehmen an die Börse gehen als 2001. Damals gab es insgesamt 26 Neuemissionen.


"Wenn es keine marktunabhängigen Einflüsse wie etwa Anschläge gibt, dürfte das Umfeld für Börsengänge bis in den Herbst hinein positiv bleiben", sagt Lutz Weiler, Vorstand der Investmentbank Equinet. Dafür spreche vor allem die moderate Bewertung der Aktienmärkte. "Größere Enttäuschungen über die Unternehmensergebnisse sollte es eigentlich nicht geben."



Darauf setzen vor allem Unternehmen aus der Immobilienbranche. Sie stellen unter den potenziellen Börsenkandidaten die größte Gruppe. "Viele ausländische Investoren sind immer noch positiv für den deutschen Markt gestimmt", sagt Jobst Bartmer, bei der Landesbank Baden-Württemberg zuständig für das Emissionsgeschäft.


Fantasie entwickelt die Branche vor allem mit Blick auf die Preisentwicklung am deutschen Markt, die hinter der anderer Länder wie Irland, Spanien oder Großbritannien deutlich zurückgeblieben ist. Auch die für 2007 geplante Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits), einer international gängigen Form von an der Börse handelbaren Immobilien-AGs, sorgt für zunehmendes Interesse an der Branche. "Es gibt keine irrationale Euphorie, die Investoren differenzieren und sehen sich die einzelnen Geschäftsmodelle eingehend an", beschreibt Eberhard Dilger, bei der Commerzbank verantwortlich für das deutsche Aktienemissionsgeschäft, die positive Stimmung für Immobilieninvestments.


Von der ungewohnten Aufmerksamkeit will zunächst CWI profitieren. Die fränkische Firma möchte mit ihrem IPO am 12. September im wenig regulierten Entry Standard der Deutschen Börse zwischen zehn und 18 Millionen Euro einnehmen. Den Erlös will Vorstand Albrecht Spindler in den weiteren Ausbau des Portfolios stecken. CWI ist auf den Handel mit Wohnimmobilien spezialisiert und konzentriert sich vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung auf das Segment der Zwei- bis Dreizimmerwohnungen.


Ebenfalls noch im Herbst will die GWB Immobilien an den Markt. Das Unternehmen aus Siek bei Hamburg, das sich vor allem mit der Realisierung und Vermarktung von Einkaufs- und Fachmarktzentren beschäftigt, hat sich für die Notiz im strenger regulierten Prime Standard entschieden. Nähere Informationen dürften bald folgen.


Der größte Börsengang aus der Immobilienbranche aber dürfte Anfang Oktober das Wohnungspaket der Gagfah-Gruppe werden. Die 20 bis 25 Prozent des Kapitals, die der US-Investor Fortress am Markt platzieren will, hätten ein Volumen von bis zu 1,5 Milliarden Euro. Gagfah könnte damit der größte Börsengang in Deutschland seit dem IPO der Postbank im Frühsommer 2004 werden und ein Kandidat für den MDax sein. Wacker Chemie hatte im Frühjahr mit seinem Gang an den Markt rund 1,2 Milliarden Euro eingesammelt.


Die Vielzahl von Emissionen aus der Immobilienbranche zeigt aber auch, dass Banken und Unternehmen nicht für alle Ewigkeit mit einem positiven Umfeld rechnen. "Die Zeit des leichten Geldes ist vorüber", sagt ein Branchenkenner mit Blick auf steigende Preise von Wohnungsportfolios sowie die anziehenden Zinsen.


Einen weiteren Schwerpunkt im zweiten Emissionshalbjahr 2006 könnten die Hersteller von Biokraftstoffen bilden. So ist laut dem Fachmagazin "Going Public" ein "IPO-Boom im Biogasmarkt zu erwarten". Mit Schmack war mitten in den Börsenturbulenzen des Frühjahrs Ende Mai ein Vertreter der Branche positiv am Markt gestartet. Ermutigt von diesem Beispiel, planen nun auch die Vereinigte Bioenergie (Verbio), die Regio Energiesysteme und die Südzucker-Tochter Bioethanol GmbH ihren Gang aufs Parkett.



Mit Manz Automation kommt unter Führung der Landesbank Baden-Württemberg darüber hinaus im Herbst ein weiteres Unternehmen an die Börse, das sein Geld unter anderem mit der Solarzellenfertigung verdient und somit von der Fantasie um die erneuerbaren Energien profitieren kann.


Anleger sollten allerdings gewarnt sein: Wer allein auf die Fantasie des Wortes "Solar" im Firmennamen oder im Geschäftsmodell setzt, kann bitter enttäuscht werden. Jüngstes Beispiel dafür ist Aleo Solar. Die Aktie wurde zu 13,50 Euro ausgegeben, notiert aber mittlerweile nur noch bei elf Euro. Was mancher Zeichner der Aktie in der Eile übersehen haben mag: Aleo ist mit Produktion und Vertrieb von Modulen am Ende der Wertschöpfungskette positioniert, was das Ertragspotenzial begrenzt. Außerdem gingen 60 Prozent des Emissionserlöses an die Altaktionäre, anstatt in das Wachstum des Unternehmens zu fließen. Das wird nun von vielen Investoren konsequent bestraft.


"Der Markt hat eine beachtliche Reife entwickelt", sagt LBBW-Experte Bartmer. "Die Investoren achten inzwischen genau darauf, dass sowohl Story als auch Preis eines Unternehmens stimmen." Für Privatanleger kann das nur gut sein: Die Gefahr, für eine Neuemission zu viel zu bezahlen, sinkt damit deutlich. Von der Notwendigkeit, Geschäftsmodell und Preisfindung eines Börsenkandidaten sorgfältig zu bewerten, entbindet sie das freilich weiterhin nicht, auch wenn das Angebot jetzt wieder zunimmt.

[Azul Real]

EZB bereitet auf steigende Zinsen vor

von Thomas Koch, HSH Nordbank, Research

In der abgelaufenen Woche richtete sich das Hauptaugenmerk der Anleger an den europäischen Rentenmärkten auf die bevorstehende Leitzinsentscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB). Zwar beließ die Notenbank in Frankfurt den Leitzins am Donnerstag bei drei Prozent, auf der anschließenden Pressekonferenz bereitete der EZB-Präsident die Anleger aber auf eine weitere Leitzinserhöhung im Oktober vor.

Die Zentralbank hob sowohl ihre Wachstums- als auch ihre Inflationsprognose für das laufende und das nächste Jahr an. Vor diesem Hintergrund betonte Trichet die große Wachsamkeit der EZB, auch angesichts der Überschussliquidität, die trotz der bisherigen Leitzinsanhebungen weiterhin besteht und von der Notenbank als ein Problem gesehen wird.
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Um die Preise stabil halten zu können, muss diese überschüssige Liquidität abgeschöpft werden. Zudem bedarf es fest verankerter Inflationsziele, da derzeit die Gefahr besteht, dass höhere Preise an die Verbraucher weitergegeben werden. Dies ergibt sich aus der derzeitigen Konjunkturdynamik, den hohen Energiepreisen und der bevorstehenden Erhöhung des deutschen Mehrwertsteuersatzes.

Während die Weichen in der Eurozone somit weiter auf einen Anstieg der Leitzinsen gestellt sind, scheint sich in den USA klarer abzuzeichnen, dass aus der Anfang August verkündeten Leitzinspause eine Leitzinswende wird. Die Abkühlung am US-Immobilienmarkt strahlt zunehmend auf den privaten Verbrauch aus und dämpft die wirtschaftliche Aktivität. Gleichzeitig entzieht der moderate Preisauftrieb übertriebenen Inflations- und Leitzinsängsten den Boden.

Vor diesem Hintergrund dürften in der kommenden Woche in der Eurozone die klaren Worte der europäischen Notenbank nachhallen und trotz des virulenten Atomkonflikts mit dem Iran für leichtere Notierungen euronominierter Staatsanleihen sorgen.

[Azul Real]

Dienstag, 29. August 2006, 09:15 Uhr
Auswandererflut

Deutsche kehren Deutschland den Rücken

Erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik haben im vergangenen Jahr mehr Deutsche das Land verlassen als hierher zurückgekehrt sind. Hauptgrund für den Auswanderungsstrom: die Arbeitslosigkeit. Immer mehr Menschen packen ihre Koffer, um einen Neuanfang im Ausland zu wagen. Einige Länder stehen dabei ganz oben auf der Wunschliste.


HB BERLIN. Trotz der Zahlen - als Auswanderungsland wollen Migrationsexperten die Bundesrepublik noch nicht bezeichnen. Aus ihrer Sicht ziehen Menschen vor allem fort, weil sie in Deutschland keine Arbeit fanden. Der EU-Binnenmarkt erleichtert zudem auch den zeitlich begrenzten Wechsel.

"Gingen 2004 über 151 000 Deutsche offiziell ins Ausland, wanderten 2005 insgesamt 145 000 Deutsche aus", sagt die wissenschaftliche Direktorin des Deutschen Auswandererhauses Bremerhaven, Simone Eick. Das seien die höchsten Auswanderungszahlen seit über 100 Jahren. Dazu kommt: "Es sind erstmals mehr Deutsche fortgezogen als zugezogen sind", sagt Constanze Quiatkowski, die beim Statistischen Bundesamt in Wiesbaden Bevölkerungsbewegungen verfolgt. 2005 meldeten sich nur 128 000 Deutsche in der Heimat zurück. Daraus ergibt sich ein "negativen Wanderungssaldo" von 17 000 Personen.

"Was das Statistische Bundesamt erfasst, ist nur die Spitze des Eisbergs", sagt Gabriele Mertens, Geschäftsführerin des katholischen Raphaels-Werkes in Hamburg, das Auswanderer berät. "Die tatsächliche Zahl der Abwanderer liegt ja weit höher, weil viele Abwanderer aus diversen Gründen in Deutschland noch eine Postadresse haben."

Die Zentralstelle für Arbeitsvermittlung (ZAV) der Bundesagentur für Arbeit verweist vor allem auf die Arbeitsmigration innerhalb Europas. "Von 12 702 in 2005 von Deutschland ins Ausland vermittelten Deutschen sind mehr als 10 000 in europäische Länder gegangen", sagt ZAV-Sprecherin Sabine Seidler. Von den 8228 langfristig in EU-Länder Vermittelten Deutschen seien drei Viertel zuvor ohne Arbeit gewesen.

Mertens bestätigt: "Es sind immer mehr Menschen mit mittlerer Qualifikation, die in Deutschland auf dem Arbeitsmarkt Probleme haben, die aber im Ausland sehr wohl eine Chance haben." Die Göttinger Soziologin Claudia Diehl sagt: "Solche Gruppen, die in Deutschland Schwierigkeiten haben mögen, gehen viel eher ins Ausland, wenn sie einen Binnenmarkt haben."

Klassische Auswanderer ist der Großteil der Deutschen nicht. "Auswanderer sind Menschen, die freiwillig ihr Heimatland mit der Intention verlassen, für immer in einem fremden Land zu leben", sagen die Experten. Ein Teil der Auswanderer bleibt nicht mehr unbedingt für ewig fort. Aber ein Teil kommt tatsächlich nicht wieder. Einer dieser klassischen Fälle ist Schwabe und heißt Jürgen Klinsmann. Als Spieler lernt er das Ausland kennen - Mailand, Monaco, London. Er heiratet eine US-Amerikanerin, und dann entscheidet er sich für den Lebensmittelpunkt in Übersee.

Klinsmann entspricht dem Muster, das die Soziologin Diehl aufzeichnet: Wer im Ausland lebt, der bleibt dann irgendwann kleben. Und "immer dann, wenn generell die Mobilität zunimmt, dann nimmt auch die dauerhafte, die permanente Abwanderung zu". Sie hat vor allem Abwanderung in die USA beobachtet und auch festgestellt, dass viele dorthin gehen, weil ihr Partner dort lebt.

Was bei Klinsmann anders ist: er hätte sicherlich als Fußballer bei vielen Vereinen in Deutschland eine Anstellung gefunden, also nicht in die Fremde gehen müssen. Vielen Bundesbürgern geht es nicht mehr so. Die Arbeitsmigration hat in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen. 2005 suchten 15 000 Auswanderungswillige Rat beim Raphaels-Werk in Hamburg. Als Grund für das Verlassen des Landes nannten etwa 70 Prozent berufliche oder wirtschaftliche Gründe.

Die Fachleute sind besonders darüber besorgt, dass immer mehr hoch qualifizierte ins Ausland gehen - Spitzenforscher, die die Bundesrepublik nach vorne bringen könnten. Auch da sieht die Migrationsbilanz schlecht aus. Eine OECD-Studie zeigt: Deutsche Experten hält es nicht im Land der Dichter und Denker, ausländische Spitzenforscher zieht es nicht hierher.

Für den Arbeitsmarkt erscheint es noch positiv, wenn Deutsche im Ausland Arbeit finden. Doch für das persönliche Wohlbefinden kann das ganz anders sein. Das Raphaels-Werk kennt zahlreiche Beispiele. Mertens: "Der 47-jährige CNC-Fräser hat die Wahl zwischen Hartz IV oder Arbeiten in Norwegen. Der pendelt, weil sein Reihenhaus noch nicht abbezahlt ist und seine drei Kinder noch schulpflichtig sind." Aber er kommt nicht jedes Wochenende in die Heimat, weil das zu teuer ist. "Der pendelt einmal im halben Jahr." Es ist eine Art gefühlte Auswanderung, bei der man nie so ganz weiß, wann sie endgültig ist.


Im Jahr 2005 zogen 144 815 Deutsche aus ihrer Heimat fort. Die meisten gingen in die Schweiz und die USA - erst danach kamen die Länder des EU-Binnenmarktes. Die Rangliste der zehn beliebtesten Zielländer:

1) Schweiz (14 409)

2) USA (13 569)

3) Österreich (9314)

4) Polen (9229)

5) Großbritannien (9012)

6) Spanien (7317)

7) Frankreich (7316)

8) Italien (3435)

9) Niederlande (3404)

10) Kanada (3029)

[Azul Real]

Am günstigsten in der Reihe / Quadratmeterpreis von neuen Eigenheimen
mit 1.236 Euro (2004) fast 100 Euro niedriger als 1995 - Reihenhäuser
14 Prozent günstiger als Einzelhäuser

Kostenvorsprung der neuen gegenüber den alten Ländern auf 16
Prozent gestiegen

Deutschland legt das Image des teuren Wohnungsbaulandes immer mehr
ab. Mittlerweile wird anderswo kostspieliger gebaut, hierzulande
gehen die Baukosten dagegen seit Mitte der 90er Jahre spürbar zurück.

Im Vergleich zu 1995 sind nach den Zahlen des Statistischen
Bundesamtes die veranschlagten Kosten für das Bauwerk bei
Einfamilienhäusern pro Quadratmeter im Jahr 2004 bereits um 7,3
Prozent niedriger. Nach Auskunft von LBS Research hat sich dieser
Sparkurs im Jahr 2005 mit minus 1 Prozent weiter fortgesetzt. Dabei
fällt auf, dass die Entwicklung zum kostengünstigen Bauen in den
neuen Ländern stärker ausgeprägt ist als in Westdeutschland (vgl.
Grafik).

In Ostdeutschland liegen die Baukosten im Durchschnitt bereits bei
zwei von drei Gebäudetypen unter der Grenze von 1.000 Euro pro
Quadratmeter: bei Reihenhäusern mit 920 Euro bereits sehr deutlich,
bei Doppelhäusern mit 998 Euro noch relativ knapp. Allerdings hat
laut Statistik die Bedeutung dieser Bauformen im Laufe des letzten
Jahrzehnts abgenommen: Nur noch 5 Prozent der Einfamilienhäuser im
Beitrittsgebiet wurden 2004 in der Reihe errichtet (nach 16 Prozent
im Jahr 1995), 8 Prozent statt vorher 15 Prozent in Doppelhäusern.
Nach Angaben von LBS Research haben vor allem relativ großzügige
Grundstücksangebote und bezahlbare Baulandpreise den Anteil der frei
stehenden Einfamilienhäuser in den neuen Ländern gleichzeitig von 69
auf über 84 Prozent ansteigen lassen.

Demgegenüber liege der Anteil dieser besonders bevorzugten Bauform
im Westen vergleichsweise stabil bei rund 65 Prozent. Unverändert gut
14 Prozent setzten im ehemaligen Bundesgebiet auf das Reihenhaus. Vor
allem in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen sind nach Einschätzung
der LBS-Experten diese Objekte neben Eigentumswohnungen auch eine
kostengünstige Alternative. Denn sie bieten ebenerdiges Wohnen auch
auf sparsamen Grundstücksflächen. Allerdings würden auch hier die
West-Ost-Unterschiede bei den Baukosten deutlich, denn der
Quadratmeter Reihenhaus ist in den alten Ländern im statistischen
Durchschnitt immer noch 22 Prozent teurer als in den neuen.

Zugleich werden laut Statistik bei Reiheneigenheimen und
Doppelhäusern die geringsten Wohnflächen realisiert. Mit der
Kombination aus Kosten- und Flächensparen ist nach Auskunft von LBS
Research das Geheimnis der Bezahlbarkeit dieser Objekttypen im
Vergleich zu frei stehenden Häusern zu erklären. Reihenhäuser zum
Beispiel kosteten im Osten 105.000 Euro (gegenüber 133.000 Euro bei
frei stehenden Häusern). Im Westen mache der Vorsprung des
Reiheneigenheims mit 142.000 Euro - gegenüber 194.000 Euro im frei
stehenden Haus - sogar über 50.000 Euro aus, also mehr als ein
Viertel.

Originaltext: Landesbausparkassen

[Azul Real]

Gründer von Reits stehen vor hohen Hürden

Ehemals gemeinnützigen Wohnungsfirmen droht mit Gesetzentwurf Nachversteuerung stiller Reserven - Weiteres Problem ist die Kreditbeschränkung

Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf

Wenn das Gesetz zur Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland in der derzeit diskutierten Rohfassung tatsächlich 2007 in Kraft treten sollte, dann stünden Investoren, die ihre Immobilien in Form eines Reit an die Börse bringen wollen, vor etlichen Schwierigkeiten.

Eine bedeutende Hürde ist etwa die Begrenzung der Fremdkapitalaufnahme, die viele durch Zukäufe hoch verschuldete Immobiliengesellschaften nicht erfüllen könnten. Ein anderes wichtiges Problem betrifft speziell solche Gesellschaften, die aus ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen hervorgegangen sind.

Gesetzentwurf schweigt

Denn diesen Firmen droht bei Gewinnausschüttungen in Form von Dividenden eine nachträgliche "Strafbesteuerung" - im Fachjargon "EK02"-Problematik genannt. Der Hintergrund: 1990 wurde die bis dahin geltende Befreiung gemeinnütziger Wohnungsfirmen von der Körperschaftsteuer abgeschafft. Gleichsam im Gegenzug dafür durften die Unternehmen damals ihre Buchwerte auf den Marktwert hochschreiben, um eine sofortige Versteuerung der angehäuften stillen Reserven zu vermeiden. Allerdings musste der Aufstockungsgewinn den bei Ausschüttung zu versteuernden Rücklagen - das sind eben jene "EK02" - zugewiesen werden.

Wenn jetzt ein ehemals gemeinnütziges Wohnungsunternehmen als Reit an die Börse geht und Dividende ausschütten will, droht eine Nachversteuerung der "alten" stillen Reserven mit einem Satz von 45 %. Dieser nachträgliche Zugriff des Fiskus gilt grundsätzlich noch bis zum Jahr 2019. Der vorliegende Reit-Gesetzentwurf schweigt zu diesem Problem, das etliche Reit-Kandidaten betrifft und diese unter Umständen sogar von einer Reit-Gründung abhalten könnte (siehe auch Gastbeitrag unten).

Luxemburg als Ausweg?

Zu den Börsenaspiranten, die unter Umständen von dem Problem betroffen sein könnten, zählt etwa die US-Beteiligungsgesellschaft Fortress, die Ende Oktober ihr Wohnungsunternehmen Gagfah Holding mit insgesamt 150 000 Wohnungen an die Börse bringen will. Fortress hatte die Gagfah für 3,5 Mrd. Euro vom Rentenversicherer BfA übernommen und zusätzlich die Nileg von der Nord/LB und die Woba von der Stadt Dresden hinzugekauft .

Der Finanzinvestor scheint aber dem Vernehmen nach eine Lösung für das EK02-Problem gefunden zu haben: So wurde die Gagfah zusammen mit der von der Nord/LB erworbenen Nileg und der ehemals städtischen Dresdner Wohnungsfirma Woba unter dem Dach einer Holding in Luxemburg versammelt. Die deutschen Unternehmen sollen offenbar an die Luxemburger Holding Schuldzinsen für geliehenes Kapital zahlen - und diese Zinsen könnten dann als Dividendenausschüttungen der Luxemburger Holding indirekt an die Aktionäre gehen. Die "Strafbesteuerung" dürfte damit entfallen.

Ebenfalls von Bedeutung dürfte das Thema "EK02" für die Düsseldorfer Immobilienfirma Corpus sein, die den Sparkassen in Düsseldorf, Frankfurt und Köln sowie dem Vorstandschef Michael Zimmer gehört und ebenfalls im Oktober an die Börse will. Auch hier gibt es gemeinnützige Bestände im Eigenportfolio, das unter anderem rund 14 000 Wohnungen umfasst (siehe auch Tabelle).

Schuldengrenze schmerzt

Als eine weitere Hürde für die Gründung von Reits bzw. die Umwandlung bestehender Aktiengesellschaften in Reits könnte sich die im Gesetzentwurf vorgesehene Beschränkung der erlaubten Kreditaufnahme für Reits erweisen. So soll die Höhe der Fremdfinanzierung auf 60 % des Vermögens des Reit begrenzt werden. Das Problem: Aufgrund der niedrigen Zinsen haben überwiegend ausländische Finanzinvestoren ihre Immobilienkäufe in Deutschland zu einem sehr hohen Anteil mit Krediten finanziert und könnten die 60 %-Grenze somit voraussichtlich nicht einhalten, was die Gründung von Reits aus den Beständen der Beteiligungsgesellschaften verhindern würde.

Für Versicherer mit Reit-Ambitionen dürfte derweil vor allem die obligatorische Börsennotierung von Reits schmerzlich sein - wegen der mit dem Listing verbundenen Wertschwankungen. Die Börsennotierung ist aber notwendig, damit sich Reits vom Konkurrenzprodukt Immobilien-Spezialfonds ausreichend unterscheiden. Außerdem müssen die Reits nach dem Gesetzentwurf erst nach einer Übergangsphase an der Börse notieren, so dass sich die Versicherer auf die dann einsetzenden Wertschwankungen einstellen können.

Firmen stellen Hüllen bereit

Trotz aller Probleme dürfte es etliche schnelle Reit-Gründungen geben, sobald mit der Verabschiedung des Gesetzes 2007 der Startschuss fällt. Denn mehrere erfahrene Marktakteure aus Deutschland, die an der Börse notieren, haben für diesen Zweck bereits eigene Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer herkömmlichen AG bereitgestellt. Dazu zählt etwa die eigens umbenannte Deutsche Immobilien AG des Bonner Marktführers IVG oder die Deutsche Reit AG der Kölner Immobiliengesellschaft Colonia Real Estate.

Auch die Rücker Immobilien AG hat sich eine Rücker Immobilien Portfolio AG mit Reit-Option zugelegt. Sogar der amerikanische Agrarkonzern Cargill hat in der nicht notierten German Retail Reit AG Eigenkapital in einem Vehikel mit Blick auf Reits bereitgestellt. Alle diese Unternehmen können sehr schnell in einen Reit umgewandelt werden.

Börsen-Zeitung, 31.8.2006

[Azul Real]

Häuser in Hamburgs Umland günstiger

LBS-Studie: Innerhalb der Stadt sind die Immobilienpreise relativ konstant geblieben. Ottensen, St. Georg und Alsterdorf sind begehrte Wohnorte. Angebot könnte bald knapper werden.

Von Rolf Zamponi

"Das Preisniveau für Immobilien driftet zwischen Hamburg und den angrenzenden Regionen immer weiter auseinander.

Im Umland liegen die Preise derzeit bei etwa zwei Dritteln des Hamburger Niveaus." Das ist das Ergebnis einer Studie von LBS Bausparkasse Hamburg und der Marktforschungsgesellschaft F + B, die Matthias Pietsch, der Vorstandssprecher der LBS, gestern in Hamburg vorstellte.

Innerhalb von fünf Jahren etwa sind Eigentumswohnungen in Hamburg um 10,5 Prozent teurer geworden, während die Preise im Umland um 8,9 Prozent sanken. Seit Jahresbeginn wurden die Preise für gebrauchte Häuser in Hamburg etwas günstiger und für bestehende Eigentumswohnungen leicht teurer. Auch die Preise für neue Häuser und Eigentumswohnungen haben sich erhöht. Dagegen sind die Immobilienpreise im Umland in diesem Zeitraum zumeist gesunken.

Als begehrte Hamburger Wohnviertel sieht Pietsch Ottensen, St. Georg, Alsterdorf, Eilbek oder Hohenfelde. Jedoch zeichne sich auch in Billstedt, Jenfeld oder Wilhelmsburg ein Wandel ab. Wohneigentum sei hier "zu vernünftigen Preisen" möglich.

"Das Immobilienangebot reicht derzeit aus, um alle Wünsche ohne große Preissteigerungen aufzufangen", so Pietsch. Wer in Hamburg keine Immobilie finde, könne sich im Umland bedienen. Allerdings sei ein Immobilienkauf dort nicht immer günstiger als die Wahl eines städtischen oder stadtnahen Objekts. "Schon 1999 wurden die Vorteile der günstigeren Immobilienpreise durch die Fahrtkosten aufgehoben, wenn die Bewohner mit dem Auto zur Arbeit fuhren", so der LBS-Chef. Nur bei der Wahl öffentlicher Verkehrsmittel hätten sich damals Einsparungen realisieren lassen.

Durch die eingeschränkte Pendlerpauschale und das teurere Benzin dürfte nach Auffassung der LBS nun das Wohnen vor der Stadt oftmals teurer sein als eine Immobilie in der Stadt. Obwohl zuletzt ältere Menschen häufig wieder in die Stadt zurückgezogen sind, hat Hamburg 2005 aber rund 6400 Einwohner gegenüber dem Umland verloren.

Veränderungen auf dem Immobilienmarkt erwartet die LBS bei anhaltendem Bevölkerungswachstum in Hamburg in 1,5 bis zwei Jahren. "Wir brauchen jährlich etwa 5600 neue Wohnungen, im vergangenen Jahr entstanden aber nur 3300", sagte Pietsch. Komme der Wohnungsbau weiter nicht nach, könnten als Folge die Preise deutlich steigen. Hamburg steuere hier jedoch bereits mit mehr Grundstücken für den Wohnungsbau gegen.

Insgesamt beurteilt die LBS die Preise für Immobilien als günstig. Auch das Niveau der Hypothekenzinsen sei bei einem Abschluss über zehn Jahre mit 4,8 bis 4,9 Prozent noch preiswert. Voraussichtlich werde dieses Niveau bei zeitweiligen leichten Zu- und Abschlägen um 0,5 Prozentpunkte zunächst weiter konstant bleiben. Der Wegfall der Eigenheimzulage hat dabei das Interesse an den eigenen vier Wänden bisher kaum beeinflusst.

Insgesamt gilt für Hamburg, dass die Immobilienpreise in den teuren Stadtteilen weiter teurer werden, während sich am unteren Ende der Preisskala Abschläge abzeichnen.

Im Durchschnitt wurden bestehende Häuser in Hamburg seit Jahresbeginn pro Quadratmeter um 0,9 Prozent auf 2220 Euro billiger, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 1,1 Prozent auf 2060 Euro. Neubauten in Hamburg kosten 2,4 Prozent mehr, der Quadratmeter kommt so auf 2240 Euro. Neue Eigentumswohnungen legten beim Preis um 2,3 Prozent auf 2830 Euro pro Quadratmeter zu.

Wer derzeit in Hamburg ein Haus bauen will, muss bei 100 Quadratmeter Wohnfläche und einem ortsüblichen Grundstück gut 224 000 Euro bezahlen. Im Umland sind es dagegen nur 159 000 Euro. Eine gleich große Neubaueigentumswohnung kostet in Hamburg 283 000 Euro und in der Region durchschnittlich 174 000 Euro.

erschienen am 6. September 2006

[Azul Real]

Deutsche Börse will Reits-Indizes einführen - Euro am Sonntag

FRANKFURT (Dow Jones)--Die Deutsche Börse AG, Frankfurt, will nach der
Zulassung von Reits in Deutschland entsprechende Indizes anbieten. "Wir werden
Reits-Indizes einführen, sobald es deutsche Reits gibt", wird Hartmut Graf,
Leiter des Indizes-Geschäft der Deutschen Börse, in einer Vorab-Meldung von
"Euro am Sonntag" zitiert. Die Bundesregierung visiert den Jahresanfang 2007 für
den Start der steuerbegünstigten, börsennotierten Immobiliengesellschaften an.
Details und der konkrete Startzeitpunkt stehen allerdings noch nicht endgültig
fest.

[Azul Real]

US-Wirtschaft könnte wegen Hausmarkt in Rezession fallen:shock:

Der Ökonom Joseph Stiglitz von der Columbia University in New York ist der Ansicht, dass die rasche Verlangsamung des US-Hausmarktes für die weltgrößte Volkswirtschaft mit der Gefahr des Abgleitens in die Rezession verbunden ist.

So ist davon auszugehen, dass der nachlassende Hausmarkt die wirtschaftlichen Aktivitäten wesentlich bremst.

Aus diesem Grund wird die Fed im kommenden Jahr den Leitzins auf voraussichtlich 4 Prozent reduzieren.

Das Problem des Hausmarktes erfasse nicht nur einen einzigen Sektor sondern erstrecke sich auf die Gesamtwirtschaft. Daraus lasse sich eine erhebliche Möglichkeit für eine Rezession ableiten, führte der Träger des Nobelpreises für Wirtschaft des Jahres 2001 weiter aus.

[Azul Real]

Immer weniger Deutsche planen Bau eines Eigenheims :roll:

BERLIN -

Während Wirtschafts- und Tiefbau florieren, erfüllen sich immer weniger Deutsche den Traum vom Eigenheim.

So ist der von der KfW Bankengruppe regelmäßig für die "Wirtschaftswoche" berechnete Frühindikator Eigenheimbau nach verheißungsvollem Jahresstart deutlich eingebrochen.

Danach planten im August saisonbereinigt nur noch 37,1 Prozent der im Rahmen des KfW-Wohneigentums-programms geförderten Kreditnehmer den Neubau oder Erwerb eines Eigenheims. Das ist ein Rückgang von 3,2 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat und die niedrigste Quote seit Januar 1998.

Auch im weniger schwankungsanfälligen Dreimonatsvergleich (Juni bis August) verlor der Indikator 7,3 Punkte. Als einen Grund für den Rückgang nennen die KfW-Experten die Abschaffung der Eigenheimzulage.

Hinzu kämen Faktoren wie stagnierende Realeinkommen und anhaltend hohe Arbeitslosigkeit.
AFP

erschienen am 18. September 2006

[Azul Real]

IVG will schlanker werden

Der neue Chef des Bonner Immobilienkonzerns IVG, Wolfhard Leichnitz, will das Unternehmen zu einem der führenden europäischen Investmenthäuser für Immobilien ausbauen. Dabei spielt vor allem die Aufstockung der Beteiligung an der Oppenheim Immobilien-KAG auf 94 Prozent eine wichtige Rolle.

agr DÜSSELDORF. "Bislang sind wir nur in Deutschland die Nummer eins, in Europa dagegen noch Mittelklasse," sagte Leichnitz vor Journalisten in Düsseldorf. Dafür will er den Konzern "schlanker machen". Mit einem eigenen Portfolio von 3,3 Mrd. Euro und einem betreuten Bestand von 17,4 Mrd. Euro ist IVG bereits Deutschlands größter börsennotierter Immobilienkonzern.

Dreh- und Angelpunkt des Konzernumbaus sei die Aufstockung der Beteiligung an der Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft (OIK) von 50,1 auf 94 Prozent zum Januar 2007, so Leichnitz. Die OIK ist mit einem Fondsvolumen von 10 Mrd. Euro Marktführer für Immobilien-Spezialfonds in Deutschland. Den Preis für die Anteile vom Bankhaus Sal Oppenheim wollte Leichnitz nicht nennen. Doch wird OIK von Analysten mit 250 Mill. Euro bewertet. Der Schritt habe für die Anleger als auch für beide Unternehmen erhebliche Vorteile, sagte Leichnitz.

OIK wird in den Geschäftsbereich Fonds integriert und bildet künftig die Plattform für das Geschäft mit allen institutionellen Anlegern. Leichnitz bezifferte die Synergien aus der Bündelung des Fonds-Geschäfts auf acht bis zehn Mill. Euro pro Jahr. Gestrafft wird auch der Zuschnitt der Sparten Portfoliomanagement, Projektentwicklung und Kavernen (unterirdische Lager für Öl und Gas).

IVG will das Investmentportfolio auf Büroimmobilien an ausgewählten Orten konzentrieren. Dazu sollen in diesem und im nächsten Jahr jeweils 1,2 Mrd. Euro investiert werden. Aus dem Verkauf von Logistik- und Gewerbeimmobilien sowie der Aufgabe von Standorten wie Dresden, Mailand, Lissabon und Madrid sollen in beiden Jahren jeweils 600 Mill. Euro erlöst werden. Das lukrative Geschäft mit der Vermietung von 40 Kavernen wird in einen eigenen Geschäftsbereich ausgegliedert. IVG plant den Bau weiterer 25 Kavernen. Die Projektentwicklung wird ebenfalls neu ausgerichtet.

[Azul Real]

Commerzbank: Deutscher Aktienmarkt wird von REITs profitieren


FRANKFURT (Dow Jones)--Von der Einführung der Real Estate Investment Trusts
(REITs) in Deutschland wird nach Auffassung der Commerzbank der gesamte
Aktienmarkt profitieren. "Mit der REITs-Einführung wird die Kapitalisierung des
deutschen Aktienmarktes insgesamt steigen", sagte Ralf Grönemeyer, Head of
Equity Strategy bei Commerzbank Corporates & Markets, der Investmentbank der
Commerzbank AG.

Dabei sei nicht nur die zusätzliche Marktkapitalisierung der
steuerbegünstigten Immobilienaktien selbst bedeutsam. Vielmehr dürften
Investoren die stillen Immobilienreserven der Kapitalgesellschaften dann
insgesamt höher bewerten und dies in den Aktienkursen einpreisen, sagte
Grönemeyer im Gespräch mit Dow Jones Newswires.

Der Marktstratege geht davon aus, dass in drei bis vier Jahren REITs in
Deutschland bereits eine Marktkapitalisierung von rund 100 Mrd EUR erreichen
werden. Vor allem Konzerne, die Probleme mit Pensionsverpflichtungen hätten und
Unternehmen, die auf die Assets selbst verzichten könnten, dürften recht schnell
die Immobilien ausgliedern. Dazu zählten Banken, Versicherer,
Automobilunternehmen und Einzelhändler. "30% bis 50% aller DAX-100-Unternehmen
könnten Teile ihrer Immobilienbestände in REITs ausgliedern", zeigte sich
Grönemeyer überzeugt.

REITs werden nach dem Willen der Bundesregierung Anfang 2007 in Deutschland
zugelassen.

Ein Gesetzentwurf für diese steuerbegünstigten
Immobilienaktiengesellschaften soll in den nächsten Wochen ins Bundeskabinett
eingebracht werden. Zwar könnte sich das Gesetzgebungsverfahren rein technisch
noch bis Anfang Januar hinziehen. Allerdings hat Bundesfinanzminister Peer
Steinbrück für einen solchen Fall bereits erklärt, dass das Gesetz dann
rückwirkend in Kraft treten und der Starttermin 1. Januar auf diese Weise
gehalten wird.

Laut Grönemeyer ist der sehr hohe Immobilienbestand deutscher Unternehmen
vor allem auf die hohen Steuerbelastungen der vergangenen Dekaden zurückzuführen.
Damals sei in Immobilien investiert worden, um mittels Abschreibungen die
Steuerlast zu drücken. Zudem hätte der noch schlecht entwickelte Kapitalmarkt in
Deutschland dazu geführt, dass die Unternehmen benötigtes Kapital vor allem von
Banken erhielten. Die hätten für die Kredite Sicherheit in Form von Assets
gefordert, die dann vor allem aus Immobilien bestanden hätten.

Während im angelsächsischen Raum nur rund ein Viertel der Immobilien noch
den Unternehmen selbst gehörten, seien es in Deutschland derzeit dagegen noch
rund drei Viertel. "Ich gehe davon aus, dass in Deutschland ein Teil dieser
Immobilien-Assets freigesetzt wird", schätzt der Aktienstratege.
Die Einführung der REITs allein wird dabei allerdings nicht die treibende
Kraft sein. Private-Equity-Fonds werden sich nach Einschätzung Grönemeyers die
hier liegende Chance nicht entgehen lassen, und auch die Unternehmen selbst
dürften erkennen, wie wichtig es werde, die Immobilien-Assets zu verkaufen, um
dadurch das operative Geschäft zu stützen.

Die extrem hohen Mittelzuflüsse in Private-Equity-Fonds führen nach Ansicht
von Grönemeyer dazu, dass der Anlagedruck zunimmt und trotzdem hohe Renditen
erwirtschaftet werden müssen. Dies werde dazu führen, dass Private-Equity-Fonds
vermehrt Unternehmen anschauen, die unter anderem hohe stille Reserven aus
Immobilien auf der Bilanz hätten. Mit einem Verkauf der Assets werde die
Rekapitalisierung kreditfinanzierten Übernahmen durch Private-Equity-Fonds
deutlich erleichtert.

"Diese Tendenz wird insgesamt dazu führen, dass viele Unternehmen von sich
aus diese Reserven heben werden, um so Investitionen in das operative Geschäft
zu tätigen oder Pensionsverpflichtungen auszulagern. Eine Auflösung der Assets
wird es also auf jeden Fall geben", sagte Grönemeyer. Er prognostiziert daher,
dass es Ende 2008 signifikant weniger Assets in den Bilanzen der großen
deutschen Konzerne geben wird und die bilanziellen Pensionsrückstellungen
deutlich gesunken sein werden.

"Vor allem die Unternehmen, die hohe Pensionsverpflichtungen haben, werden
von REITs profitieren", sagte der Stratege. Sie könnten das Immobilienvermögen
an einen REIT verkaufen, das dadurch frei werdende Geld in das Eigenkapital in
der Bilanz einstellen und diese in einem weiteren Schritt dann gegen die
Pensionsrückstellungen auflösen.

Die Pensionsverpflichtungen insgesamt könnten anschließend in einen
Treuhandfonds, ein so genanntes Contractual Trust Agreement (CTA), ausgegliedert
werden. CTAs wiederum dürften vor allem in REITs investieren, schätzt der
Marktstartege, weil hier bei großer Sicherheit relativ hohe Rendite erreichbar
sei. "REITs stellen daher gerade für Pensionsfonds, Versicherer, CTAs und
Stiftungen eine interessante Anlegeklasse dar", sagte Grönemeyer.

[Azul Real]

Es lebe der Dilettantismus und die Prohibition :rabbit:


HANDELSBLATT, Dienstag, 19. September 2006, 19:19 Uhr
Auf unbestimmte Zeit verschoben :shock:

Finanzministerium trödelt bei Reits

Das Bundesfinanzministerium hat die Vorlage eines Gesetzentwurfs zur Einführung börsennotierter Immobilien-Investmentgesellschaften auf unbestimmte Zeit verschoben.

Das Ministerium schafft es nicht, die Gesetzesvorlage zu den so genannten Real Estate Investment Trusts (Reits) rechtzeitig vorzulegen.

BERLIN. Darüber informierte die parlamentarische Staatssekretärin Barbara Hendricks am Dienstag die Arbeitsgruppe Finanzen der Union. Ein Sprecher des Finanzministerium bestätigte, es gebe derzeit keinen Zeitplan für das Reits-Gesetz.

Ursprünglich sollte das Gesetz heute im Bundeskabinett verabschiedet werden. :roll:

Nach der nun angekündigten Verschiebung ist es kaum wahrscheinlich, dass das Gesetz Anfang 2007 in Kraft treten kann, weil auch der Bundesrat dem Vorhaben zustimmen muss. Als Grund für die Verzögerung nannte Hendricks die Arbeiten am Gesetzentwurf zur Erbschaftsteuerreform, der Mitte Oktober im Kabinett besprochen werden soll.

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) hatte betont, dass er die Einführung steuerbegünstigter Immobiliengesellschaften zu Beginn des nächsten Jahres favorisiert.

Auch der Finanzplatz Deutschland wartet auf die Gesetzesinitiative.

Das Marktpotential schätzen Experten bis 2010 auf 70 bis 120 Mrd. Euro. In Europa gibt es Reits bereits in den Niederlanden, Luxemburg, Italien, Spanien, Belgien und Frankreich. Großbritannien will nächstes Jahr mit einer eigenen Variante starten.

Georg Fahrenschon, finanzpolitischer Sprecher der CSU, bezeichnete die geplante Verschiebung als nicht akzeptabel. „Das ist eine Bankrotterklärung des Bundesfinanzministeriums“, sagte Fahrenschon dem Handelsblatt.

Der Unionspolitiker sieht vor allem die Gefahr, dass das Immobiliengeschäft mit dem Finanzmarktinstrument Reits dann nicht über Frankfurt, sondern über London oder Paris abgewickelt wird. Den Banken sei es am Ende egal, welchen Börsenplatz sie nutzen. Schon heute würden deutsche Privatbanken Reits-Geschäfte im Ausland erledigen. „An diesem Trend wollte der Bundesfinanzminister eigentlich etwas ändern“, sagte Fahrenschon.

Umstritten ist die Einführung der steuerbegünstigten und börsennotierten Immobiliengesellschaften innerhalb der SPD-Fraktion. Einige Sozialdemokraten fürchten nicht nur den Verlust von Steuereinnahmen, sondern auch das Ende des sozialen Wohnungsbaus und Mieterhöhungen. Das Bundesfinanzministerium überlegt nun, Reits rückwirkend einzuführen, was die Union jedoch ablehnt.

[Azul Real]

Geldpolitik
EZB-Leitzins dürfte bald auf vier Prozent steigen

In Notenbank-Kreisen sind sogar noch höhere Niveaus im Gespräch. Die Ratsmitglieder unterstreichen erneut die Inflationsgefahr im Euro-Raum.

Frankfurt/Singapur - Mit einer Salve von Warnungen vor Inflationsgefahr im Euro-Raum haben mehrere Vertreter der EZB-Spitze seit dem Wochenende den Zinserhöhungskurs der Europäischen Zentralbank (EZB) unterstrichen. Wie aus geldpolitischen Kreisen zu vernehmen war, wird der Leitzins im kommenden Jahr weiter bis auf mindestens vier Prozent erhöht. Voraussetzung sei, dass sich das Wachstum wie erwartet fortsetzt und die Inflationsgefahr zunehmen sollte.

Ein führender Geldpolitiker aus der Euro-Zone sagte der Nachrichtenagentur Reuters, der Leitzins von derzeit drei Prozent werde "mindestens" auf vier Prozent angehoben, wenn sich das Basisszenario der EZB einstelle.

Dieses sieht für 2007 erneut eine Wachstumsrate über zwei Prozent und deutlich mehr als zwei Prozent Preisanstieg voraus. "Nach dem Basisszenario wird sich die Produktionslücke Anfang 2008 schließen. Zuvor, bis Ende 2007, sollten die Zinsen mindestens bei vier Prozent sein", sagte dieser Zentralbanker. "Aber wir werden sehen, ob das reicht - vielleicht müssen sie noch ein bisschen höher gehen." Andere Zentralbanker aus dem Euro-System bestätigten, dass die Debatte über die Zinspolitik 2007 im EZB-Rat gerade beginnt. Alle vier Geldpolitiker, die nicht namentlich genannt werden wollten, wiesen darauf hin, dass die Prognosen des EZB-Stabes zu Wachstum und Inflation im Dezember für den Zinsausblick 2007 sehr wichtig sein würden.

Bisher haben nur einzelne Ratsmitglieder durchblicken lassen, dass der Zinserhöhungskurs im kommenden Jahr fortgeführt werden könnte. EZB-Präsident Jean-Claude Trichet signalisierte auf der letzten Pressekonferenz Ende August, dass der Rat bei seiner nächsten Zinssitzung im Oktober den Schlüsselzins von derzeit 3,0 Prozent um weitere 25 Basispunkte anheben würde. Am Finanzmarkt gilt ein weiterer Schritt auf 3,5 Prozent im Dezember als sicher. Viele Analysten erwarteten für 2007 noch keine Zinserhöhungen, da die Aussichten für die Konjunktur unsicher seien.

Der hochrangige Notenbanker äußerte sich jedoch optimistisch über das Wachstum 2007. "Natürlich richten wir uns nach den Daten, und wenn sich die Konjunktur stärker abkühlt als wir erwarten, müssen wir unseren Kurs ändern. Aber das ist nicht, was wir ins Auge fassen", sagte er. Ein anderer Zentralbankvertreter sagte, die Währungshüter müssten Ende 2007 offen sein, Zinsen über den Korridor von 3,5 bis 4,0 Prozent hinaus in Betracht zu ziehen. Er erwähnte ebenso wie der dritte Geldpolitiker ausdrücklich die schwindenden freien Kapazitäten in der Wirtschaft als einen Faktor der Zinsdiskussion: "Die Output-Lücke schließt sich, die Beschäftigung steigt an, es gibt positive Effekte der Konjunktur am Arbeitsmarkt", sagte die dritte Person. Dies werde womöglich zu kräftigeren Lohnsteigerungen führen.

Eine vierte Quelle war nicht sicher, ob der EZB-Rat die Zinsen weiter erhöhen würde. Es gebe vorsichtige Ratsmitglieder, die den Zins nicht in ein restriktives, konjunkturdämpfendes Terrain bringen wollten. Zwei weitere Schritte auf 3,5 Prozent seien sicher, wenn es keine Überraschungen gebe. Für 2007 sei die Orientierung dagegen noch unklar. Es herrsche Unsicherheit darüber, ob der Abwärtstrend beim Ölpreis nicht vielleicht anhalte, was den Inflationsdruck vermindern würde. Unklar sei auch, wie sich die deutsche Mehrwertsteuererhöhung auf Wachstum und Inflation auswirke. Und schließlich könne auch der Wechselkurs eine Rolle spielen, falls der Euro mit der schwindenden Zinsdifferenz zu den USA kräftig aufwerten sollte.

Die EZB sei höchst wachsam wegen der Risiken für die Preisstabilität, sagte deshalb auch EZB-Direktoriumsmitglied Jose Manuel Gonzalez-Paramo am Rande der Jahrestagung von Internationalem Währungsfonds und Weltbank am Montag in Singapur. Der Ölpreis bleibe trotz des jüngsten Rückgangs eine Inflationsgefahr. Auch Österreichs Notenbankgouverneur Klaus Liebscher wies auf wachsende Risiken für stabile Preise im kommenden Jahr hin und äußerte sich sehr zuversichtlich über die Konjunktur. Zuvor hatten bereits EZB-Direktoriumsmitglied Jürgen Stark und Italiens Notenbankchef Mario Draghi deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der EZB das Leitzinsniveau beim derzeitigen Stand von drei Prozent noch nicht hoch genug ist, um die Inflationsgefahr einzudämmen.

[Azul Real]

In Spanien wächst die Zinsangst

Wenn es noch eines Beweises dafür bedurft hätte, dass die Inflation wieder auf dem Vormarsch ist, wurde er spätestens diesen Monat erbracht: Allein 314-mal tauchte die Schreckensvokabel aller Notenbanker und Sparer zuletzt allein in den Schlagzeilen der deutschen Presse auf. Vor drei Monaten waren es gerade einmal 200 Nennungen.

Von Martin Stötzel

Schon die Suche nach der Herkunft der Inflation reizt die Akteure in Wissenschaft und Praxis immer wieder zu Auseinandersetzungen. Können die Unternehmen die Preise erhöhen, weil die Konsumenten durch allgemeine Lohnerhöhungen mehr „in der Tasche" haben und ständig mehr Güter nachfragen, als verfügbar sind? Oder steigen die Preise, weil die Geldversorgung zu lax gehandhabt wird und ein steigendes Geldangebot auf eine gleich bleibende Waren- und Dienstleistungsmenge trifft?

Keynesianer und Monetaristen erklären das Phänomen höchst unterschiedlich, und daraus werden natürlich beim Auftreten von Inflation völlig unterschiedliche Empfehlungen an die politisch Verantwortlichen abgeleitet. Und wie steht es mit dem Spruch des Altbundeskanzlers Helmut Schmidt „5 Prozent Inflation sind mir lieber als 5 Prozent Arbeitslosigkeit"?

Spanien hat in seiner jüngeren Vergangenheit durch die Konvergenz der Euro-Staaten, die in der Einheitswährung gipfelte, die Quadratur des Kreises erreicht. Sinkende Arbeitslosigkeit und sinkende Inflationsraten, verbunden mit einem deutlichen Absinken des Zinsniveaus.

Nach den neuesten Zahlen liegt die Arbeitslosigkeit bei 8,42 Prozent, so niedrig wie seit 1979 nicht mehr. Doch diese wahrhaft paradiesischen Zustände dürften bald zu Ende gehen. Denn das spanische Problem ist durch die Festlegung der Wechselkurse nicht vom Tisch. Früher fiel in Phasen anhaltend hoher Inflation der Wechselkurs der Pesete. Als die Europäische Union das System der festen Wechselkursbänder etablierte, öffnete sie ein Tor, durch das 1993 George Soros drang und die Schwächen gnadenlos ausnutzte. Da die Wechselkurse die auseinander driftende Inflation nicht ausgeglichen hatten, sorgte der Spekulant innerhalb kürzester Zeit für die aufgestaute, aber notwendige Anpassung der Devisenkurse.

Mit der Einführung des Euro ist dieses Einfallstor für die Spekulation weggefallen, die grundlegenden Probleme aber nicht. Deswegen befindet sich die Europäische Notenbank in einem schwierigen Spagat. Spanien weist Inflationsraten (aktuell bei 3,5 Prozent) auf, die jenseits von allen Vorgaben der EZB liegen. Hätte Spanien eine nationale Notenbank, dann wären die Zinsen in Spanien mit Sicherheit bereits mehrfach erhöht worden. Die Schwergewichte im Euro-Raum, wie Deutschland und Frankreich, weisen jedoch nur ein jämmerliches Wirtschaftswachstum auf. Deswegen sind Zinserhöhungen bisher tabu gewesen.

Doch sollte die EZB wegen der gestiegenen Preisrisiken ihre bisherige Politik ändern, dann könnten die Auswirkungen hier in Spanien durchaus dramatisch sein. Denn ein Anstieg der Zinsen könnte, anders als in Deutschland, Frankreich oder Italien, zu großen finanziellen Problemen der Haushalte führen, weil die Hypothekenzinsen in Spanien zu mehr als 99 Prozent variabel abgeschlossen werden. Das heißt: Der Zinssatz ist nicht, wie in Deutschland üblich, auf zehn, 15 oder gar 20 Jahre fest kalkuliert und fix.

Doch auch wenn die Notenbank keine Zinsschritte beschließt, sind die Gefahren nicht vom Tisch. Denn die variablen Zinsen sind in Spanien nicht an den Leitzins gebunden, sondern meist an den Euribor. Das ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Der Euribor ist in den drei zurückliegenden Monaten jeweils gestiegen und nun bei 2,404 Prozent angelangt.

Die Zeiten niedrigster Zinsen, mit denen viele geplant haben, sind somit vorbei. Nach der vierteljährlichen Revision der Zinszahlungen bedeutet das für den durchschnittlichen Kreditnehmer, der sich 120.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren geliehen hat, 22,50 Euro monatlich mehr an Zinsen ab Juli.

Das hört sich harmlos an, doch eine Umfrage der Nationalen Statistikbehörde Spaniens (INE) lässt anderes vermuten: Mehr als die Hälfte aller Familien in Spanien haben schon jetzt Probleme, mit ihrem Einkommen über die Runden zu kommen. Knapp 56 Prozent, will heißen 7,92 Millionen Familien, reicht das Einkommen nicht oder kaum noch aus. Sparen ist sogar für fast 64 Prozent unmöglich geworden.

INE bezieht sich auf die ersten drei Monate im laufenden Jahr. Beunruhigen muss bei den Untersuchungen der Statistiker auch, dass im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Zahl der spanischen Haushalte in Not um fast 127.000 gestiegen ist. Die Verschuldung der Familien resultiert meist aus den stark gestiegenen Immobilienpreisen, weil traditionell in Spanien Wohnraum eher gekauft als gemietet wird.

Die Preise sind in den vergangenen Jahren jährlich um etwa 17 Prozent in die Höhe geschnellt und haben sich in sieben Jahren verdoppelt. Deshalb haben die privaten Haushalte mit mehr als 600 Milliarden Euro einen neuen Schuldenrekord aufgestellt. Die Verschuldung ist 2004 sogar um 19 Prozent gestiegen, und die Schulden der Familien haben sich in nur fünf Jahren fast verdoppelt.

Wegen des hohen Preisanstiegs und der hohen Verschuldung hatte auch die OECD in ihrem diesjährigen Frühjahrsbericht zur Entwicklung ungewöhnlich scharfe Worte gewählt. Sie warnt Spanien in aller Deutlichkeit vor einem „brutalen und plötzlichen" Verfall der Immobilienpreise.

Die Organisation warnt „mittelfristig" vor dem Platzen der Immobilienblase in Spanien. :shock:

Den Verbrauchern werde auch auf Grund der starken Inflation weiter Kaufkraft entzogen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben sich beispielsweise die Preise im Juni 2005 um 3,5 Prozent erhöht, gaben die Statistiker der INE bekannt. Beides dürfte sich bald ebenso auf den Konsum auswirken, wie der Wegfall von Milliardenzahlungen aus Brüssel. Schnell könnte die Negativspirale in Spanien an Fahrt gewinnen - und die Blase sprengen.

Welche Folgen dies auf die Ökonomie des Landes hätte, lässt sich leicht ausrechnen.

Der Bausektor macht fast 18 Prozent des spanischen Bruttoinlandsproduktes aus.

Eine ähnlich dramatische Entwicklung wie einst in Japan ist nicht ausgeschlossen. Die im Vergleich zu Spanien wirtschaftlich starke Insel leidet noch heute daran, dass dort 1991 die Immobilienblase geplatzt ist.

Die japanischen Banken ächzen noch heute unter den enormen Milliardenlasten fauler Kredite - und viele von ihnen können und konnten nur mit staatlicher Hilfe vor dem Zusammenbruch bewahrt werden. Die Arbeitslosenquote kletterte in Japan seinerzeit auf bis dato für unvorstellbar gehaltene 5,5 Prozent.

[Azul Real]

REITs kommen doch!

Das Bundesfinanzministerium hat am Mittwochnachmittag bestätigt, an der geplanten Einführung von börsennotierten Immobiliengesellschaften zum 1. Januar 2007 festzuhalten. Noch am Morgen sah alles anders aus.

REIT-Spekulation an der Börse geht weiter
Denn der Handelstag begann mit einer schlechten Nachricht für die Aktionäre von Immobilienunternehmen: In seiner Mittwochausgabe berichtete das "Handelsblatt", dass das Bundesfinanzministerium die Vorlage eines Gesetzesentwurfs zur Einführung von REITs auf unbestimmte Zeit verschoben habe.

Diese „Nachricht“ schockte den Markt.

Die Aktie des Immobilienunternehmens IVG verlor am Mittwochmorgen zeitweise über zwei Prozent und gehörte damit zu den schwächsten Werten im MDax.

Das Papier von Vivacon büßte im frühen Geschäft sogar über drei Prozent ein, während der Titel von Deutsche Wohnen AG mehr als zwei Prozent absackte. Händler kommentierten am Mittwochmorgen, dass insbesondere die Unsicherheit bezüglich der Zeitpläne belaste. Die Papiere der genannten drei Unternehmen konnten jedoch bereits um die Mittagszeit ihre Verluste teilweise wettmachen.

Die Aussage des Bundesfinanzministerium bestätigte gleichsam die Trendumkehr der Immobilientitel. Eine Sprecherin des Ministeriums erklärte gegenüber der Nachrichtenagentur dpa-AFX, der Gesetzgebungsprozess im Bundestag solle auf jeden Fall bis Jahresende abgeschlossen werden. Die Zustimmung des Bundesrates könne notfalls auch Anfang 2007 nachgeholt werden und das Gesetz dann rückwirkend in Kraft treten.

REIT-Fantasie hält an
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein steuerbegünstigter Immobilienfonds. Zur Zeit wird in Deutschland darüber diskutiert, ob diese neue Anlageform zugelassen wird. Vor allem in den USA sind börsennotierte REITs eine verbreitete Form der Immobilienanlage.

Seit geraumer Zeit profitieren die Aktien der Immobilienunternehmen von der geplanten Einführung dieser neuen Anlageform. Die REIT-Fantasie dürfte die Börsianer auch weiterhin bewegen.

[Azul Real]

21.09.2006 10:47
Fraport im REIT-Fieber

Der Flughafenbetreiber hat eine neue Strategie für seinen Immobilienbesitz angekündigt. Dieser soll langfristig ausgegliedert und in einen REIT verwandelt werden. Der Börse gefällt die Idee.


Die im MDax notierte Fraport-Aktie liegt trotz eines schwächeren Börsenumfeldes leicht im Plus. Eröffnungsgewinne von fast zwei Prozent musste das Fraport-Papier jedoch größtenteils wieder abgeben.

"Wir wollen das Immobilienvermögen zum zweiten Kerngeschäft der Fraport entwickeln", sagte Fraport-Chef Wilhelm Bender am Donnerstag in Frankfurt. Geplant sei eine Ausgliederung der Fraport-Immobilien in eine eigene Gesellschaft. Diese solle die Entwicklungschancen des Immobilienbesitzes ausloten und vorantreiben. Hier schlummere erhebliches Wachstumspotenzial.

Langfristig sei dann auch der Verkauf von Anteilen an dieser Gesellschaft oder die Umwandlung in einen REIT (Real Estate Investment Trusts) vorstellbar. Dies sei jedoch noch nicht entschieden. Einen genauen Zeitplan nannte Bender nicht. Der Prozess werde voraussichtlich aber Jahre in Anspruch nehmen. Grundbedingung der neuen Immobilienpläne sei allerdings, dass Bestand und Fortentwicklung des Frankfurter Flughafenbetriebs sichergestellt werden. "Wir werden das Flughafengrundstück nicht verkaufen", stellte der Fraport-Chef klar.

Nach Angaben des Unternehmens umfasst die neue Immobilienstrategie drei Schritte: eine effizientere Bewirtschaftung bestehender Flächen, die Entwicklung Nutzungskonzepte im Rahmen der Immobilien-Projektentwicklung sowie die Steigerung der unternehmerischen Flexibilität durch die Steuerung des
Immobilienvermögens nach einem Portfolio-Ansatz.

Fraport reitet auf REIT-Welle
Der Flughafenbetreiber springt damit auf den REIT-Zug auf. Schon seit längerem sprießen die Kurse der deutschen Immobilienaktien in die Höhe. Der Markt spekuliert auf die Einführung von REITs im kommenden Jahr.

Am gestrigen Mittwoch bestätigte das Bundesfinanzministerium, an der geplanten Einführung von börsennotierten Immobiliengesellschaften zum 1. Januar 2007 festhalten zu wollen.

Ein REIT ist ein steuerbegünstigter Immobilienfonds. Vor allem in den USA und Großbritannien sind börsennotierte REITs eine längst etablierte Form der Immobilienanlage.

[Azul Real]

Barcelona - 25.9.2006


„Die Zentralbank kann es nicht allen recht machen“
Der Ökonomon José García-Montalvo erklärt im Interview, warum die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank die Wohnungspreise in Spanien steigen ließ.

José García-Montalvo ist Wirtschaftsprofessor an der Universitat Pompeu Fabra in Barcelona und hat die Preisentwicklung von Wohnungen in Spanien untersucht. Er ist Mitglied des Instituts für Wirtschaftsforschung in Valencia und schreibt regelmäßig für die Presse.

Herr García-Montalvo, die Europäische Zentralbank (EZB) in Frankfurt ist für die Geldpolitik der Euro-Zone verantwortlich. Ist sie daran schuld, dass die Wohnungen in Spanien immer teurer werden?
Ziel der EZB ist die Preisstabilität in der gesamten Euro-Zone. Eine komplizierte Aufgabe, wenn man bedenkt, dass diese aus zwölf Ländern besteht und jedes dieser Länder wirtschaftlich anders dasteht. Da kann man es nicht allen recht machen.

Frankfurt bestimmt die Zinssätze, die die Europäer für ihre Hypotheken bezahlen. Seit der Einführung des Euro am 1. Januar 2002 legt die EZB niedrige Zinsen fest, weil sie Investitionen anregen und den schwachen Volkswirtschaften Frankreichs und Deutschlands wieder aufhelfen will. Diese Politik geht jedoch an der Wirtschaftslage in anderen Ländern vorbei. Dazu zählt auch Spanien, das ein gutes Wachstum aufweist. Die Politik der Zentralbank ließ die Zinsen in Spanien von 14 Prozent in den 90er Jahren auf 2 Prozent im Jahr 2005 sinken.

Welche Folgen hatte das für den Immobilienmarkt?
Zahlreiche Familien kauften viel und waren bereit, sich zu verschulden. Sie nahmen Kredite mit einer Laufzeit von bis zu 50 Jahren auf. Die Preise für Wohneigentum und die Inflationsrate schnellten in die Höhe. Allein im Jahr 2006 wurde mit dem Bau von 800 000 neuen Wohnungen begonnen – mehr als in Großbritannien, Frankreich und Deutschland zusammen. In Spanien leben 44 Millionen Menschen, ein Land von der Größe der USA kommt auf eineinhalb Millionen Wohnungen pro Jahr.

Ist dieser Bauboom positiv oder negativ für die Wirtschaft Spaniens?
Die niedrigen Zinsen haben Spekulanten angelockt, die die geringen Kosten der Verschuldung ausnutzen. Wenn der Preisanstieg nur auf Spekulationen zurückzuführen ist, spricht man von einer Immobilienblase. In so einem Fall ist das Wachstum nur vorgetäuscht und von kurzer Dauer. Früher oder später platzt die Blase, so wie in Großbritannien und Hong Kong. Dort kam es zu einem Preisverfall von bis zu 30 Prozent des Wohnungswerts.

In diesem Fall kann es vorkommen, dass die Belastungen durch die Hypotheken höher sind als der Marktwert der Wohnung. Der letzte Bericht des Internationalen Währungsfonds warnt vor einer möglichen Abkühlung des Immobilienmarkts in Spanien. Die Menschen glauben, dass sie weniger Geld zur Verfügung haben und kaufen weniger Wohnungen.

Und wie ist die Lage in den übrigen Ländern Europas?
Der Immobilien-Boom begann in mehreren Ländern gleichzeitig, etwa in Irland, Spanien und Holland. Doch in den ersten Jahren nach der Euro-Einführung betrieb die EZB eine Zinspolitik, die eindeutig die Länder mit dem Problem niedriger Wachstumszahlen wie Deutschland und Frankreich begünstigte.

Was können die nationalen Regierungen dann gegen hohe Wohnungspreise tun?
Die Steuerpolitik liegt immer noch in der Macht der Regierungen. Sie müssen über Steuern und Anreize die Einschränkungen ausgleichen, die eine gemeinsame Geldpolitik von zwölf Ländern mit sich bringt. Nehmen wir das Beispiel Spanien: Um den Preisanstieg für Wohnhäuser zu stoppen, müsste verstärkt vermietet werden, derzeit sind nur neun Prozent der spanischen Wohnungen Mietwohnungen. Auch müsste man die Steuerentlastungen beim Wohnungskauf beseitigen. Doch das kommt bei den Wählern schlecht an und bisher hat sich noch keine Wohnung daran gewagt“.

Wie ist die Lage in Osteuropa?
Die internationalen Investoren verlassen Spanien zugunsten von attraktiveren Märkten wie Osteuropa, Südostasien oder China. Länder wie Kroatien verfolgen denselben Weg, zu Wirtschaftswachstum zu gelangen wie Spanien: Durch die urbane Ausbeutung der Küste.

Welche Faktoren außer dem Zinssatz spielen beim Anstieg der Wohnungspreise eine Rolle?
Die Preise steigen auch mit der Zahl der Einwohner. Doch ein demographisches Wachstum könnte heute nur noch durch Immigration erreicht werden. Doch in Ländern wie Frankreich, wo das Wachstum der Bevölkerung bei fast Null liegt, steigen die Preise trotzdem. Auch die Baukosten beeinflussen den Preis, diese waren in den letzten Jahren jedoch stabil.

Letztlich muss man auch über die Konjunktur sprechen. Wir beobachten derzeit einen Preisanstieg, der Länder innerhalb und außerhalb der Euro-Zone betrifft. Und der Grund dafür sind sinkende Zinsen.

Ist ein Wohnungskauf immer die beste Investition?
Es gibt den Volksglauben, dass eine Wohnung eine sichere Investition ist und der Wert von Wohneigentum immer steigt. Aber wir sollten uns daran erinnern, dass Zinssätze auch wieder steigen können und die Wohnungspreise genauso wie sie steigen, auch sinken können. Das ist schon oft und in vielen Ländern vorgekommen. Auch in Spanien.

[Azul Real]

Paris - 25.9.2006

Hintergrund
Dem spanischen Immobilienmarkt geht die Puste aus
Das Wachstum des Immobilienmarktes in Spanien verlangsamt sich deutlich. Nun fürchten viele, dass die Blase platzen könnte – mit erheblichen Folgen für die Wirtschaft des Landes.
Der Bauboom hinterlässt Spuren: Benidorm, in der Nähe Valencias (Foto: William Helsen)
Ana Cebrian ist glücklich: Gerade 26, sind sie und ihr Freund schon Eigentümerin einer komplett renovierten Wohnung im Zentrum von Valencia. „Ich habe ein Geschäft gemacht“, sagt sie stolz. „Ich habe für die Wohnung nur die Hälfte ihres Wertes bezahlt, denn wir haben sie von meiner Schwiegermutter gekauft. Und trotzdem haben wir noch 65 000 Euro an Renovierungskosten bezahlt.“

Genauso zufrieden sind Pedro und Yolanda Collado: Sie sind seit zwei Jahren verheiratet und nun Besitzer einer Wohnung – noch vor Baubeginn. „Meine Mutter hat uns zu dieser Investition geraten“, erklärt Pedro. „Sie hat die Anzeige für das Wohnungsprojekt auf einem Plakat gesehen und mich dazu überredet. Ein Glück: Zwei Tage später waren alle Wohnungen verkauft.“

So wie Ana, Pedro und Yolanda schwärmen viele Spanier für El ladrillo, den „Stein“, wie die Spanier das Immobiliengeschäft gerne nennen. Nicht wenige halten es für die weitaus beste Art, sein Geld anzulegen. Doch der Trend auf dem Immobilienmarkt kehrt sich gerade um, das Wachstum verlangsamt sich – trotz der Dynamik der spanischen Wirtschaft, die sich zu einem Großteil dem Bauboom verdankt.

Gefahr für den Tourismus

Angesichts der damit verbundenen Gefahren läutete die Tageszeitung El Mundo im September letzten Jahres die Alarmglocken. Sie erinnerte an die Stornierung der großen Immobilienprojekte und den Rückgang der Verkäufe um satte 40 Prozent.

Bautista Soler, einer der mächtigsten Baulöwen Spaniens bestreitet diese Stagnation nicht, verweist jedoch darauf, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen erhöht habe. So sieht das auch Cruz Sierra, Herausgeber einer Wirtschaftszeitschrift mit Sitz in Valencia. „Schon seit einiger Zeit ist sich die Baubranche einig, dass sich das Tempo des Wachstums verlangsamt, von über 15 Prozent pro Jahr zu weniger als sieben Prozent“. Auch er glaubt, dass das Anheben der Zinsen eine geringere Nachfrage verursache.

Sierra bleibt skeptisch, was die Folgen des Baubooms für die Wirtschaft des Landes angeht: „Für die Gemeinde Valencia war das 1994 verabschiedete und 2005 überarbeitete Gesetz zur Regulierung des Städtebaus kontraproduktiv. Damals fehlte es an Baugrund und das Gesetz war dazu bestimmt, die Abtretung von Bauland zu vereinfachen, um auf die Nachfrage zu reagieren“, argumentiert er. „Aber die Verordnung verschärfte die Probleme und machte den Weg erst frei für eine ungebremste Bebauung. Die Mittelmeerküste wurde denaturiert und jetzt ist der Tourismus, der zweite Pfeiler unserer Wirtschaft, gefährdet.“

Kredite bis zu 50 Jahren

Dennoch wird versucht, die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu stärken, um das Zusammenbrechen der spanischen Wirtschaft zu vermeiden. Die Banken vergeben seit Kurzem neue Kredite mit extrem langer Laufzeit. Die Frist bis zur Rückzahlung beträgt dabei bis zu 50 Jahre. Diese Kredite sind für Käufer reserviert, die unter 35 sind und werden von diesen oft als Kette wahrgenommen, durch die sie auf Lebenszeit an die Bank gebunden bleiben. Dennoch ermöglichen sie vor allem jungen Leuten, deren Einkommen unter tausend Euro liegt – den sogenannten „Mileuristas“ – eine Wohnung zu kaufen.

Ein anderer Rettungsanker für das spanische Immobiliengeschäft sind die Ausländer. Es gibt zahlreiche Europäer oder Menschen anderer Kontinente, die gerne in eine Wohnung oder ein Haus in Spanien investieren. Für Cruz Sierra ist ihre Rolle nicht zu unterschätzen. „Diese ausländischen Käufer haben in den letzten Jahren dazu beigetragen, die Nachfrage zu steigern, Arbeitsplätze und Wachstum zu schaffen.“

Ob der Staat das Platzen der Immobilienblase verhindern kann, ist umstritten. Viele werfen ihm vor, dass er nicht genug Präsenz zeige. „Es gibt zu viele Immobiliengesellschaften“, beklagt Cruz Sierra. Und Ana Cebrian, die frischgebackene Wohnugseigentümerin, fügt hinzu: „Die Zugangsbedingungen sind zu hart und man braucht viel Glück, um auch nur eine klein wenig Unterstützung zu bekommen.“

[Azul Real]

In Sachen REITS

IVG long 8-)



Roland-Berger-Studie zu Real Estate Investment Trusts: Grosses
Marktpotenzial und Chancen für Unternehmen

Frankfurt (ots) -

- Marktpotenzial für Real Estate Investment Trusts (REITs) in
Deutschland: 2010 bis zu 57 Mrd. Euro
- Liquidität für weiteres Unternehmenswachstum durch die
Kapitalisierung von Immobilienvermögen
- Steuerliche Vorteile und interessante Rendite-/ Risikostruktur
- Erfolgshebel für REITs


Ab 2007 plant der Gesetzgeber in Deutschland Real Estate
Investment Trusts (REITs) einzuführen, und sie versprechen eine
attraktive Kapitalanlage zu werden. In der Studie "REITs - Chancen
für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt" beziffert Roland
Berger Strategy Consultants das Marktvolumen von German Real Estate
Investment Trusts (G-REITs) im Jahr 2010 auf bis zu 57 Milliarden
Euro.

In den Immobilienvermögen der Unternehmen schlummert
erhebliches Potenzial. Durch REITs können die Firmen diese Vermögen
kapitalisieren, um so Wachstum zu finanzieren und ihre
Expansionspläne zu verwirklichen. Verbindungen von REITs mit anderen
Asset-Klassen führen zu einer überlegenen Risiko-Rendite-Kombination,
lautet ein weiteres Ergebnis der Untersuchung, die auf Desk Research,
Marktvergleichen und Interviews mit Marktteilnehmern im Jahr 2006
basiert.

Ein REIT ist eine meist börsennotierte Immobilien-Gesellschaft mit
dem Ziel Immobilien zu bewirtschaften. REITs wurden 1960 in den USA,
1969 in den Niederlanden, 1985 in Australien, 1994 in Kanada und 2000
in Japan zugelassen. Großbritannien und Deutschland planen, REITs
2007 einzuführen.

"Deutschlands Immobilienmarkt ist der größte in Europa, aber die
Unternehmen könnten noch erhebliche Teile ihres Immobilienvermögens
dem Kapitalmarkt zugänglich machen", erklärt Thomas Eichelmann,
Mitglied des Executive Committee und Leiter des Competence Center
Financial Services bei Roland Berger Strategy Consultants. REITs
bieten dazu eine attraktive Möglichkeit.

Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht strikte
Vorgaben für REITs vor. Sie müssen börsennotiert sein, 90 Prozent
ihrer Gewinne ausschütten, 75 Prozent des Vermögens in Immobilien
anlegen und 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielen. Zudem
dürfen einzelne Anteilseigner maximal 10 Prozent der Anteile an einem
REIT halten.


Beliebte Kapitalanlage

"REITs sind populär, weil die Unternehmen so ihre
Immobilienbestände kapitalisieren und stille Reserven heben können",
erklärt Dr. Markus Strietzel, Partner im Competence Center Financial
Services bei Roland Berger Strategy Consultants. Das frei werdende
Kapital können Unternehmen wieder ins Kerngeschäft investieren. Vor
allem Kommunen und öffentliche Haushalte sind so in der Lage, sich
neue Liquidität zu beschaffen.

Zur Zeit gibt es weltweit rund 200 REITs mit einer kumulierten
Marktkapitalisierung von etwa 330 Milliarden US-Dollar.

In Europa
gilt Deutschland als größter Immobilienmarkt (Gesamtvolumen rund 7,1
Billionen Euro). Bisher sind jedoch erst rund 820 Milliarden Euro
(11,5 Prozent) des Immobilienbesitzes über den Kapitalmarkt
zugänglich.

Der Analyse zufolge hatten Ende 2005 beispielsweise 13
DAX-Konzerne über 80 Milliarden Euro in Immobilien gebunden :shock: . So hält
Metro 31,1 Prozent (8,9 Milliarden Euro) seines gesamten Vermögens in
Immobilien, gefolgt von Bayer (3,2 Milliarden Euro) und Deutsche
Telekom (11 Milliarden Euro) mit jeweils 8,6 Prozent.
Unternehmenseigene Immobilien stellen mit 5 bis 15 Prozent der
Gesamtkosten den zweitgrößten Kostenblock dar und binden rund 10
Prozent des bilanziellen Kapitals.


Steuerliche Vorteile

Anleger schätzen REITs vor allem wegen der steuerlichen Vorteile:
Denn REIT-Erträge unterliegen nicht der Ertragsteuer, sondern werden
erst beim Anleger erfasst, der sie mit seinem persönlichen Steuersatz
versteuern muss. Auch private Anleger schätzen REITs, da sie so ihr
Anlagespektrum erweitern und bereits mit relativ geringen Beträgen in
REITs einsteigen können.


Interessante Rendite-Risiko-Kombination

Ein Vergleich von Anlageportfolios aus den Jahren 1972 bis 2003
zeigt, dass Portfolios mit REITs bei gleichem Risiko eine bessere
Rendite erzielen als andere. Die durchschnittliche Rendite liegt bei
REIT-Portfolios um etwa drei Prozentpunkte höher (12 versus 15
Prozent).
Der US-REIT-Index entwickelte sich bis 2005 besser als der
Standard & PoorŽs 500-Aktienindex (S&P 500) und als festverzinsliche
Wertpapiere. Er übertrifft den S&P 500 auf Sicht von drei Jahren um
11,6 Prozentpunkte, auf fünf Jahre betrachtet um 18,3 und auf zehn
Jahre gesehen um 5,5 Prozentpunkte. Gegenüber US-Anleihen weist der
US-REIT-Index eine bessere Wertentwicklung zwischen 8,1 und 24,7
Prozentpunkten auf.

Für Deutschland wird eine ähnliche Entwicklung prognostiziert. Die
Rendite des G-REIT dürfte in etwa dem amerikanischen Vorbild
entsprechen. Im Vergleich zu Aktien weist der G-REIT damit ein
überlegenes Risiko-Rendite-Profil auf.


Vier Hebel für erfolgreiche REITs

Um den finanziellen Erfolg von REITs zu sichern und eine optimale
Rendite zu erzielen, sind zudem vier Hebel wesentlich: Erstens sollte
das Portfolio ständig optimiert und etwa die Portfoliostrategie auf
die Zyklen des Immobilienmarktes abgestimmt werden. Zweitens gilt es,
ständig den Investitionsprozess zu prüfen und dabei Schnittstellen
und Entscheidungskompetenzen, beispielsweise für neue Investments,
eindeutig festzulegen. Drittens trägt ein ausgewogenes
Liquiditätsmanagement dazu bei, hohe Renditen zu erzielen und Mittel
für neue Investitionen bereitzustellen. Viertens muss das operative
Geschäft ständig kontrolliert werden, um Leerstandsraten zu
minimieren, was zum Beispiel eine erfolgsabhängige Managervergütung
unterstützen kann.


Ausblick: Konsolidierung und Integration

Nach der G-REIT-Einführung ist mit zunehmender Konsolidierung und
Integration im Immobiliensektor zu rechnen. REITs erlangen durch den
in Deutschland vorgeschriebenen IPO frei verfügbares Eigenkapital,
das für Akquisitionen eingesetzt werden kann. Die kritische Größe
wird etwa bei 1,5 Milliarden Euro Marktkapitalisierung gesehen.
Größere REIT-Gesellschaften werden ihr D